【理財最前線】惡房東退散 租屋族3招自保守則

在外租房子，最怕的就是碰到惡房東擾事，不僅傷荷包、也傷神。專家提醒，想要租得安心，租屋前務必清楚房東與屋子的關係，簽約時則一定要細讀住宅租賃契約書，租屋後的權利也別錯放了。

「跟有錢人租房，應該能安心不少吧！」見到房東張淑晶華麗穿著，房客施凱瑄慢慢卸下防備。3年前，單親媽媽施凱瑄與女兒因為飼養寵物，在找屋過程中四處碰壁，直到在網路上看到張淑晶提供的住處能接納寵物，讓這對母女鬆口氣，但想不到簽約後竟是噩夢的開始。

遇上張淑晶 花3年打官司

「因長年租屋，我認為住宅租賃契約大概就是這樣子，所以當張淑晶拿出租賃契約，我沒仔細詳讀就簽名了。」施凱瑄一簽完名，張淑晶馬上要求她到樓下超商領錢支付費用，「我這才留意到契約上另有手寫加註內容，除了須支付租金1萬6千元、2個月押金3萬2千元，還有電卡1千元、沙發套2,500元等，全部要5萬3,700元。」

「我覺得不對勁，當下就想退租，但是張淑晶馬上拿出契約表示，若提前解約，除須賠償2個月租金及2個月押金，另已繳交的租、押金也全數沒收。我只好硬著頭皮答應承租⋯」想不到入住當天，施凱瑄發現原本談好的房子正在整修，張淑晶藉故提供了另一間條件較差的房子，事後詢問何時能搬進原住處，張淑晶卻置之不理。

之後事情越鬧越大，最終雙方告上法庭，「好在判決勝訴。」施凱瑄無奈地說，當初只是想安心租房，卻花了3年打官司，時間與金錢上的折磨，實在得不償失。

房東張淑晶的行為，引起民眾憤慨，根據統計，台灣租屋人口占全台人口1/8，而據崔媽媽基金會統計，租屋糾紛前三大類型分別為：押金返還、修繕問題、提前終止租約。

雖然今年6月27日實施的《租賃住宅市場發展及管理條例》（簡稱租賃專法），補充過去法令不足的規範，如明訂房客押金負擔不得逾2個月租金總額等。但專家提醒，租屋族若要租得安心，還是要步步查證，小心為上。

1.確認屋況了解房東

包租公蔡志雄律師提醒，有的房東會套用話術：「喜歡趕快付訂金，後面還有很多人在排隊。」導致房客一時間擔心錯失良機，該注意的看房細節都忽略了，事後想退租卻違約，後悔莫及。

崔媽媽蝸牛租屋營運長張艾玲指出，租房子雖然不比買房子，但因為入住的空間天天要面對，所以也要謹慎處理，建議早、晚各看屋一次，並讓自己有多一點思考的時間。

「仔細確認屋況之外，搞清楚帶看房者的身分也很重要。要知道帶看房的人是屋主、代理人、還是二房東。」張艾玲表示，租屋族首要詢問對方：房子所有權人是誰？並請對方提供產權證明如所有權狀、登記謄本或原租賃契約書，以及身分證做對照。「若對方是二房東，就要注意租賃期間有無禁止轉租的約定，並確認此租約到期的時間。」

2.簽約細讀契約內容

「市面上租約有多種版本，但無論是哪一種版本，內容條文中均不得違反應約定及不得約定事項，例如不得約定承租人須繳回契約書等。」張艾玲表示，租屋前最好到內政部不動產資訊平台，下載住宅租賃契約書範本查看，「讓自己對契約內容先有基礎認知，如果契約上房東有另外手寫或附註的條例，一定要再三確認後才簽名。」

針對租賃契約內容，專家則提出租屋族要特別留意的3個重點：

修繕改裝

條款：租賃住宅或附屬設備損壞時，應由出租人負責修繕。但租賃雙方另有約定、習慣或因可歸責於承租人之事由者，不在此限。

蔡志雄提醒，契約中應該清楚約定雙方的修繕責任，例如大型家電像冰箱等，由房東負責修理，消耗品如燈泡由房客負責維修。若物件壞掉不修繕需丟掉，也要清楚地寫在合約書上，口頭溝通則最好錄音存證。

另外，蔡志雄建議，只要是房東留給房客使用，租約到期需返還的物件，不論冷氣、冰箱、洗衣機等，最好全部都列在契約書裡的附屬設備項目裡，包含品牌，如SONY電視、32吋，避免發生調包，事後追討的情況發生。

押金返還

條款：押金由租賃雙方約定為___個月租金，金額為___元整（最高不得超過二個月租金總額）。承租人應於簽訂住宅租賃契約（以下簡稱本契約）之同時給付出租人。前項押金…出租人應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人返還租賃住宅時，返還押金或抵充本契約所生債務後之賸餘押金。

「除非違約，否則租約到期，房東應將押金退還給房客。」蔡志雄表示，確實曾發生租約到期，房東不願退還押金 ，最後只好走法院訴訟、調解的事件。「要避免此情況發生，最好的辦法是租賃契約公證，並在契約及公證書上記載『房東不肯返還押金時，應逕受強制執行』，可以避免房東不返還押金。」

另外，蔡志雄也提醒，租賃專法規定清楚，押金金額不得超過2個月租金，若房東收超過2個月的押金，房客可以超過的部分抵租金。

提前解約

條款：本契約於期限屆滿前，出租人☐得☐不得；承租人☐得☐不得終止租約。

依約定得終止租約者，租賃之一方應於☐1個月前☐___個月前通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方___個月（最高不得超過1個月）租金額之違約金。

張艾玲表示，有許多常見的糾紛，是契約書裡只約定其中一方（通常是承租人）不得提前終止，或是提前終止違約金收取過高的問題，所以房客一定要與房東協調好並加註，是否雙方都有提前終止的權利，及雙方違約需負擔的責任。例如寫明：若1個月前告知，不用扣違約金，但即便是提前終止租約，違約金額也不得超過1個月租金。

契約不得約定事項

• 不得約定廣告僅供參考。

• 不得約定承租人不得申報租賃費用支出。

• 不得約定承租人不得遷入戶籍。

• 不得約定應該由出租人負擔之稅賦及費用，若較出租前增加時，其增加部分由承租人負擔。（如房東想將出租所增加的稅賦，從押金中扣除→不行）

• 不得約定免除或限制《民法》上出租人故意不告知之瑕疵擔保責任。（例如漏水需告知）

• 不得約定承租人須繳回契約書。

• 不得約定本契約之通知，僅以電話方式為之。

• 不得約定違反強制或禁止規定。

3.房客可報稅遷戶籍

今年內政部發布的《住宅租賃契約應約定及不得約定事項》，明訂契約不得記載包括「不得約定承租人不得申報租賃費用支出」「不得約定承租人不得遷入戶籍」等項目，若違反不得約定的條文視為約定無效。換句話說，租屋族一定要把握自己的權益，租賃費用可以報稅，若有需要，也可以遷入戶籍。

租屋新管道 社會住宅包租代管

包租代管是以活化及利用民間空屋，辦理租屋媒合，以低於市場租金，透過包租或代管方式，提供出租人與有租屋需求者協助。

• 包租：政府委託租屋服務業者，向民間承租住宅簽訂3年包租約，由業者以二房東角色，將住宅轉租符合資格的房客並管理。

• 代管：由業者媒合承租雙方，並代為管理。

透過業者包租代管，租屋管理有保障，還能承租到低於市價租金的房子。

【承租資格】

• 年滿20歲之國民。

• 在當地設有戶籍或在當地就學、就業者。

• 申請承租台北市與新北市，家庭成員需均無台北市、新北市、基隆市或桃園市自有住宅。

• 家庭成員均無承租國民住宅、公共（營）住宅或社會住宅。

• 家庭年所得低於公告受理申請當年度各地方政府之50％分位點家庭之平均所得（如台北市為145 萬元），且所得總額平均分配全家，平均每人每月不超過當地最低生活費標準之3.5倍者（如台北市為56,550 元）。

• 家庭成員之不動產應低於公告受理申請當年度當地中低收入戶家庭財產之不動產金額。

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