退休基金愛買REITs！統計表揭密 法人這樣說

退休基金對於REITs（不動產信託基金）的喜愛，日益增溫，保德信統計截至2024年1月資料，美國超過1800個退休金計畫，其中有733個投資於REITs，總管理規模高達7兆美元，且觀察不同規模之退休基金配置REITs的比例，可以發現規模愈大的基金，配置REITs的比例愈高。

PGIM全球精選不動產證券基金產品經理張國揚表示，從美國退休基金的規模劃分，規模達500億美元以上的退休基金，持有REITs比重超過7成，而50至500億美元的退休基金，配置在REITs的比重也都在65%以上，顯見擁有穩定的收租來源、產業多元化、停止升息之後後市看升等，都是吸引美國退休基金青睞的主因。

另外，張國揚指出，近年美國退休基金配置REITs的比例也持續攀升，統計2020年時約佔整體退休基金的60%，到了2024年已上升至69%，持有REITs的退休基金檔數比重也同步攀升。

張國揚分析，REITs相比於私人房地產投資，在傳統四大房地產類型中包括公寓、工業、辦公室、零售等，皆擁有較高的入住率(Occupancy Rate)及資本回報率(Capitalization Rate)，顯示REITs是投資房地產相對較佳的金融工具，因此獲得退休基金的喜愛。

進一步來看，張國揚說明，根據最新資料，美國住宅不動產的租金成長率，在今年第一季出現明顯落底回升跡象，其中，集合式住宅的成長率更是由前一季的負成長轉為正成長，主要得益於近期換約率維持相對穩健，而租金成長加速反映出REITs後續的收益將更加穩健，讓相關股價表現也具有成長契機。

張國揚認為，REITs歷經過去的升息壓力，估值已回落至相對便宜的水準，即使今年來已出現明顯反彈，然REITs現在的預估本益比仍低於長期均值，甚至接近10年均值負一倍標準差的位置，仍極具投資價值；看好現在的REITs市場已與過往大不相同，建議投資人以美國REITs為主，歐洲與亞洲市場為輔，在產業的選擇上可以具有利基的專門特殊型產業、工業、零售為主。

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