都更大爆發全台追蹤》連離島也遍地開花，479萬老屋改建春天到了！

製作人●呂國禎 文●林洧楨、韓化宇

大都更時代來了！

每兩戶住宅就有一戶等待重建！
全台屋齡超過50年、未重建老宅逾百萬戶

根據內政部2024年首季統計，全台922萬戶住宅中，屋齡超過三十歲、有重建需求的老宅占比高達52%，換言之，台灣現在每兩戶住宅就有一戶在等待都更或危老重建。

再加上今年花蓮大地震，從中央到地方政府都意識到老宅的風險，全台合計約110萬戶住宅，屋齡超過五十年卻還未重建，最令人擔心。

六年來，都更相關法令、辦法被加速修改，讓各種限制鬆綁，加上房價高漲使都更有利可圖，各種新做法、新組織、新商模出現。央行總裁楊金龍更是大開綠燈，即便祭出被外界所稱的「限貸令」來讓房市降溫，卻未緊縮都更融資，就是怕都更列車開太慢。

包括過去被認為不可能成功的台北市南機場整宅都更案，歷經台北住都中心進場鏖戰超過三千多天、舉辦超過三百場說明會，第一期單元三案終於簽約啟動；新北市長侯友宜口中、全台最難都更案永和大陳都更案中，第一期的單元三案也已開工，都更市場真的變了。

因此，2018年至今年八月都更案量成長逾四倍，危老都更案件更已突破五千件。除了大台北都會區，如今中南部也遍地開花，連以往被稱為「都更沙漠」的彰化，都以都更來改建城市中的毒瘤。

以往窒礙難行的都更，為何能大步向前？包括最難改變的釘子戶、一樓店面、頂樓加蓋，這3大都更卡關巨石現在都有辦法搬開了。

人和》釘子戶無法再漫天要價

先看釘子戶。從早年台北市永春都更案號稱「最強釘子戶」的機車行獨棟公寓，到近期高雄市最窄到僅二十八公分的紙片屋釘子戶，過往那些屋主堅持當釘子戶，是期待越晚簽字賺越大，如今美夢破滅了，「都更現在是建商、想都更住戶說了算；你不要，我們能切掉就切掉，讓你自己去想辦法。」成軍四年的都更新兵、潤鴻建築董事長鄭志隆說。

此外，針對無法分割出去的公寓釘子戶也有新做法，佳元建設董事長蔡錫全指出，現在標準流程是：只要同意戶達95%或僅剩五戶內，經過二次民辦協調會、二次公辦協調會，官民都盡最大誠意傾聽需求，卻仍無法解決時，就會基於大眾利益考量，由官方祭出強制斷水斷電來反制不合理的釘子戶要求。

同時，強制都更時也會經由法院提存保障不同意戶房屋都更的合理利益，藉此斬斷私利無限放大的不合理堅持。

天時》房價創新高、「限貸令」成助攻

再看所謂的天時，除了老宅重建需求，全台創新高房價正是引爆都更商機的新突破點。

「以前房價低，都更不可能成，但現在高了，就有利潤空間可以支撐都更。」國家住都中心執行長柯茂榮說。

以新北市永和區福和公園附近的住宅為例，六年前房價還不到每坪五十萬元，當時都更後能分配的利益無法滿足原地主，不符合居住需求，如今房價據建商推估，都更後可飆升至每坪上看一百萬元，住戶可分配到的價值變多，且高房價讓建商與地主也有利可圖，自然抗性驟降。

央行此次管制措施（外界稱為「限貸令」）更是刻意將資金引導到都更市場，對此，一位北部建商董座私下分析指出，由於現階段蓋社宅幾乎無利可圖、無房首購族的市場又極為有限，因此未來地產金流最有可能受政策導引，湧向受政府保護的都更與危老市場。

都更相關法規、辦法修改也讓都更加快腳步。危老，這個2017年由時任內政部次長花敬群一手催生的新制度，正是這波商機湧現前，先重建市場信心、解開都更死結的關鍵新做法。

當時亟需被信任的都更，在文林苑等爭議事件後，出現了信任度不足、社會對立的情況。花敬群看見的破口是，想辦法在都更之外，先用簡單易懂、容易做的概念，幫團結的社區，開一條危老重建的模板。只有業者、民眾認識到老宅重建夢是有可能被落實，才能重建市場信心。

結果危老推動短短六年多，不僅重建市場信心，還累計飆出逾3800件，超車傳統都更，成為當前老宅重建最主流方案。

地利》都更大台北專屬定律被打破

再看地利，隨著全台房價高漲，傳統都更危老商機是大台北專屬的市場定律被打破了，全台各地都出現都更案，中南部的都更沙漠開始開花結果。

攤開數字，目前全台累計約五千件的都更與危老案件中，雙北市合計案件數占比已降到不足五成，其他四都合計占比達38%，就連花東與離島等非直轄市城市都逐漸開花結果，合計占比也攀升到14%，而且後勢看漲。

然而，都更危老雖殺出一條生路，但逐步浮現的新問題卻也不少？諸如審議龜速、重老輕危、補丁、假都更等問題又該怎麼解？

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