陸房市遇衝擊波 北上廣輪動

特派員葉文義/上海報導
兩岸知名房地產專家蔡為民4日表示,2020大陸房市政策「維穩」天平將開始向「救市」傾斜。(記者葉文義攝)
兩岸知名房地產專家蔡為民4日表示,2020大陸房市政策「維穩」天平將開始向「救市」傾斜。(記者葉文義攝)

兩岸知名房地產專家、上海衛民不動產策畫智庫負責人蔡為民4日表示,2020年大陸開始實施新土地管理法,允許4200萬畝集體建設用地入市,將帶來大陸樓市衝擊波;同時,大陸房市政策「維穩」天平將開始向「救市」傾斜;繼深圳之後,三大一線城市(北京、上海、廣州)或將進入「輪動」週期。他並預期上海房價在連續下跌2年半之後,2020年有機會平均上漲5%至8%。

蔡為民4日在上海發表「2020樓市與財經趨勢探索」開年講座,對於2020年大陸樓市前景判斷,他首先指出新土地管理法允許4200萬畝集體建設用地入市,但是「當然沒有」這麼大的土地量釋出,因為必須是經營性用地才能轉賣套現,但還是會對大陸房市帶來衝擊波,只是不會太強烈。

房市政策維穩走向救市

同時,推進房地產稅立法,2020年或將提交審議。蔡為民指出,2020年有可能通過房地產稅立法,但這個法律充分授權各地方政府決定如何實施,對於稅率也有很大的裁量權,地方政府當然基於自己利益不會過度提高房地產稅率。

蔡為民指出,大陸房地產庫存壓力有所抬頭,因房企銷售情況越來越差,去化週期由年初的6.36個月上行至7.88個月。而近期房企海內外發債密集,大量地產債集中到期,市場唯恐「以血洗牌」,造成行業集中度更高,大者將更大。而在房產銷售遇冷之後,交屋亂象仍將持續,一直到政府介入整頓為止。

粵港澳、長三角雙引擎

對於房地產政策方面,蔡為民指出,調控政策將繼續強化靈活性,除制止房價上漲,也會在房價下跌時進行扶持。房市「維穩」政策將開始向「救市」傾斜。雖然整體而言大陸房市不能樂觀,但是粵港澳地區及長三角城市群成為經濟增長「雙引擎」,房市中長期還是看好。

蔡為民指出,繼深圳之後,北京、上海、廣州三大一線城市或將進入「輪動」週期,尤其看好上海2020年房價很有機會向上反彈5%以上,主要理由有四:第一,上海房價已連跌2年半,如果再下跌將導致人民預期發生本質性變化,這是政府不能接受的;再來,為了確保圍繞上海的6個城市群房價不崩盤,唯一的辦法就是上海房價能往上走一段。

第三,上海的土地財政不容許上海繼續壓制房價上漲;第四,從數據顯示,2018年出讓土地319萬平米,2017年消耗掉房子建築面積619萬平米,說明上海房屋的供給量可能在2020年會出現比較大的缺口,有供不應求的機會。

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