【Yahoo論壇/曾志超】央行只打了半套房
作者為中華經濟與金融協會副秘書長
政府原本對房地產飆漲毫無反應,發現民意沸騰才開始做出回應,相對於國發會不痛不癢的回應,央行可是祭出真槍實彈,不過可惜的是,只做了一半。
央行12日7日罕見召開臨時記者會,會中央行總裁楊金龍宣布抑制炒房四大限令。觀察央行管制的內容,主要針對法人與大戶購屋,並對建商貸款設限,此舉確實對於不動產炒作有一定的抑制效果。可惜的是,對於銀行對於一般購屋的貸款,卻沒有任何的限制。
當前房地產市場的貸款,因資金過於寬鬆,銀行紛紛集中鎖定房屋貸款市場,已產生有兩大問題:第一,建商與銀行提供超高成數貸款,新成屋八成或九成已不算高了,零首付或低首付的建案比比皆是,為了規避央行或金管會的限制,變相以信用貸款方式,降低投資人首期的負擔;第二,則是提供高年限的貸款,並配合長寬限期,30年的房貸已經不算長了,40年房貸也時有所聞。
這兩類的變相做法,最主要的目的就是讓貸款者誤以為負擔變輕,鼓勵其過度消費,輕易下單超乎自己能力的不動產。例如社會新鮮人原本只想購買套房等級的物件,可能升級選擇二房或三房的物件。目前利率處於歷史低檔,市場房貸利率已經殺到1.3%水準,貸款人每月需支付的房貸金額偏低。
隨著愈來愈多的疫苗問世,新冠疫情將會緩解,未來景氣可望逐漸翻轉,利率終會逐漸提高,翻漲數倍只是時間問題,甚至達80年代超越10%的高利率,本利攤還的金額也將大增,貸款人壓力劇增,若其資力不佳,抵押的不動產恐遭法院拍賣。
貸款年限過長,貸款人需長期負擔房貸,引用聯徵中心三月公布的統計資料,目前房貸族以35-40歲的族群最多,選用30年或40年的房貸,竟然需負擔至65-80歲,難以想像逾越退休年齡還需背負高額房貸,甚且還會嚴重排擠國內消費。
金融機構大舉將資金置於不動產市場,縱然可紓解資金氾濫的問題,卻造成風險過於集中的問題,倘房地產價格反轉,有可能引發系統性的風險。所幸央行見到這個問題,已經拆解建商土地融資與建築融資的未爆彈,但購屋的房貸卻付之闕如。
引用傅清源在台灣銀行家整理的數據,台灣家庭負債占GDP比例(Households Debt to GDP)逐年攀升,已達92.6%,高居亞洲第2,僅次於南韓96%。其中房貸占比已逾6成,問題最為嚴重,且年年成長,2018年僅有4.8%,2019年提高至5.4%,今年可望突破二位數字。
政府有必要超前部署,防範房貸風險,並將資金引導至有助於經濟長期發展的產業投資上。
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