【買房有雷】買房給子女 怕子女敗家怎麼辦？

【文／連珠君】很多父母親買房子給子女，最大的憂慮是怕子女敗家或背負債務，把房屋賣掉還債，這就違背了給小孩房屋的初衷，為避免這種情形發生，有些父母會設定高額的抵押權，或是做預告登記，來避免房屋因不良債務被法拍，但這兩種方法都是錯誤的。

設抵押權、預告登記都沒用

常在新聞或周遭朋友中聽到，父母把房屋贈與給小孩後，子女對父母不理不睬，不盡到奉養的義務，甚至隨意賣掉房屋，讓父母氣憤不已。永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，為避免子女不孝，也避免子女隨意處分房產，早期常見的作法是在給小孩的房產產權上，故意設定高額抵押權。

假設房屋價值1000萬元，就設定1000萬元的抵押權，這樣就算房屋被法拍，還是可以優先受償1000萬元，但實際上，這1000萬元的抵押權是虛的，債權人只要主張債務不存在，你拿不出你有給小孩1000萬元的證明，這個抵押權有設跟沒有設是一樣的，甚至因為你設置了抵押權，國稅局還會找你去喝咖啡，詢問你不是有借1000萬元給小孩嗎？那你每年收多少利息，利息怎麼沒有報所得呢？

另一種常見的方式，就是預告登記，意思是說我預告某年某月某日，小孩的不動產要過戶回來給爸媽，可以阻止子女隨意轉賣房屋，或是向銀行借款，但預告登記最大問題是，不能對抗法院的強制執行，以及法院判決的登記，也就是無法排除假扣押、假處分，一旦小孩有債務要被查封拍賣，預告登記不能阻止房屋被法拍。

信託管理不動產 不怕兒女敗家

陳俊表示，實務上會建議父母贈屋給子女後，透過信託的方式，由父母親來管理處分這個不動產，並在信託契約載明信託目的包括出售，辦理信託後，房屋會被註記為信託財產，即使子女拿房屋去辦理貸款，銀行只要看到是信託財產，就不會願意借款，甚至子女也沒有出售房屋的權利。

陳俊宏舉例說，曾有位客戶很聰明，買了一間房屋登記小孩的名字，然後把房屋出租，並把房屋信託回來給自己，信託合約上清楚載明，未來的受益人是小孩，但在信託期間的租金收益是屬於爸媽，租金就當作是信託管理費，這種方式可以同時達到幫小孩置產的目的，自己退休生活也有保障，也不用擔心小孩不孝。