容積獎勵是啥？都更想賺得靠它

自從文林苑的抗議後，迫於民意政府將都更門檻改成100%住戶同意才能都更，使都更協商達成率降低，且因為協商時間也會堆高成本，很多建商不敢參與結局難測的住戶自辦都更，於是乎都更速度又更慢了。偏偏台灣有很多高齡房屋，在台灣這個時常地震的國家會增加隱形風險。為了鼓勵民眾參與都更，今天內政部長葉俊榮表示將透過提高容積獎勵、租稅減免以及簡化申辦程序來提高國民都更意願。根據《中央社》，實施細則上，500平方公尺以下是小基地、500到1000平方公尺為中基地，1000平方公尺以上是大基地；小基地提供原容積、中基地則為1.15倍、大基地為1.3倍的容積獎勵，祈望能增加都更誘因。

什麼是容積？

所謂容積，就是建築物各層樓的總面積與建地面積的比率，比如申請的建地為1000坪，而建地上的大廈各層樓板面積共5000坪，那容積率就是500%。同樣的建地，容積率越高住戶所擁有的居住空間就越大，所能牟利的空間也越多，所以住戶與建商錙珠必較的就是容積率。

除了容積率，也得提到另一個重要概念 ─ 建蔽率。建蔽率就是建物的投影面積與建地面積的比率，比如建地有1000坪，建物的投射面積有500坪，那建蔽率就是50%。建蔽率越大越能地盡其利，在地小人多的台灣，人們偏好高建蔽率的建案，但普遍喜歡高建蔽率的都市會帶來建物與建物之間緩衝地狹小的弊害，會減少通風、光照與綠地。為了防範，政府對於建蔽率有所管制，最高只能到70%。

在一定的建蔽率限制下，如果住戶想要高容積率就必須要求加高樓層數。但政府對容積率也有限制，最高300%。總而言之，若光從投資的角度來看，在建蔽率沒有空間調整的前提下，容積率越高住戶所能得到的坪數越多。這也就是政府提高容積率來獎勵住戶都更的原因。

還要考慮公設比

有些住戶之所以不喜歡都更，是因為以往蓋房子公設比低，也就是公共設施所佔面積較少，而現在新建案的公設比動輒30%起跳，即便容積率增高了，扣掉新增加的公設面積，新家的坪數仍然小於過往。

除了公設比，還得小心雨遮。所謂雨遮，是指窗戶上方，距離窗戶上緣不超過50公分的構造物，具有遮雨、遮陽、防止火災延燒等功能的延伸構造。有些建案的雨遮率很高，但建商卻漠視法規將雨遮的面積算入總面積計價，形成看得到吃不到的「虛坪」，不可不慎。

回歸初心  家是用來住的不是用來賺的

雖然房子是筆重要的投資，但一味追求高容積率與低公設比會造成居住風險，或降低居住品質。而為了尋求都更利益最大化而遲遲不肯跟進老房都更更有可能增加未來房屋震垮的風險，實屬不智。