平均地權條例懶人包！預售屋9狀況可轉售

[NOWnews今日新聞]「平均地權條例」將在7月1日正式實施，這次的修正內容5大重點依序是限制換約轉售、重罰炒作行為、建立檢舉獎金制度、建立私法人購買住宅許可制與解約申報登錄。別以為「平均地權條例」只和炒房大戶、黑心建商有關，《NOWnews今日新聞》整理「平均地權條例」懶人包，詳述和小市民你我有關的買房賣屋，咳咳！還有「檢舉獎金」等重點。

📌Q：平均地權條例是什麼？這次有哪些修法重點？
A：可追溯到1954年政府制定的「實施都市平均地權條例」，從1977年修正為「平均地權條例」後，至今歷經15次修法。這次的修正內容5大重點依序是限制換約轉售、重罰炒作行為、建立檢舉獎金制度、建立私法人購買住宅許可制與解約申報登錄。

📌Q：衝動買預售屋後悔了怎麼辦？什麼條件可換約轉售？
A：在平均地權條例的規範下，共有9種狀況可以轉讓預售屋或新成屋。可分為「不需申請即可轉售」與「審查後可轉售」兩大類，後者經過主管機關審查後可以轉售，但是每2年只能換約1戶。

－不需申請即可轉售
1、夫妻、直系血親、二親等（如兄弟姊妹）。
2、簽約後買方死亡，繼承人依法繼承換約。
3、私法人合併或解散清算財產歸屬。

－審查後可轉售
1、非自願失業超過6個月內未就業，導致無力繳款負擔貸款費用。
2、買受人死亡，繼承人無意保留。
3、共同買受人間的轉售。
4、房屋因災害毀損而不堪居住。
5、本人或其家庭成員發生意外事故，致第三人重傷或死亡。
6、本人或家庭成員罹患重大傷病或特定病症須6個月以上全日照顧。
再次強調，以上6種狀況有時間限制，每2年只能換約1戶。只要不屬上述9種情況，建商不可同意或協助契約轉讓或轉售，違規按戶（棟）處罰50萬至300萬元。

📌Q：重罰炒作行為罰多重？
A：若有散播不實資訊影響交易價格、以假交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利，或是以其他影響不動產交易價格或秩序的操縱行為進行炒作，都可按交易戶（棟、筆）數，處100萬至5000萬元。若在期限內仍未改善，還可連續處罰，直到改正為止。

📌Q：檢舉哪些不法情事有獎金拿？最高多少？
A：此次平均地權條例檢舉獎金制度，採實名檢舉，針對實價登錄逾期或不實申報、違反禁止紅單轉售規定、違反限制換約規範及違反禁止炒作規定等4大類，設有檢舉獎金，檢舉人必須把違規的人、事、時、地、物等「具體事證」，證據送到縣市政府檢舉，檢舉獎金為實收罰鍰的30%，每案獎金不超過1000萬元。

📌Q：私法人不能再炒房了！新增管制私法人購屋措施有什麼？
A：台北市大安區指標豪宅「OneParkTaipei元利信義聯勤」，本月甫因兩家公司法人無貸款，各自以4.23億元、4.15億元購入高樓戶，北市豪宅成交單價被刷新，來到277萬元。
7月1日實施的平均地權條例增訂私法人購買住宅用房屋許可制規定，可分9項免經許可及6項需經許可情形，但後者5年內不可移轉、讓與，避免私法人投資炒作住宅。

－免經許可
1、國公營事業或受政府捐助之財團法人。
2、買受不良債權擔保品或政府公開標售住宅。
3、參與法院拍賣買受房屋（法拍屋）。
4、經紀業買受瑕疵物件。
5、買受文化資產保護法的私有古蹟。
6、土地法第43-1共有人之間優先購買。
7、都市更新。
8、危老重建。
9、合建。

－需經許可
1、供宿舍使用，但不可超過員工人數。
2、同一建案有5戶以上成屋且供出租使用，職業租賃業者。
3、衛福機構場所使用，如長照機構等。
4、合作社買受住宅，提供給社員共同使用。
5、合建、實施或參與都更危老。
6、其他經內政部公告之用途。
再次強調，以上6種狀況有時間限制，5年內不可移轉、讓與，避免私法人投資炒作住宅。

📌Q：預售屋解約要登錄？會罰錢嗎？
A：為了要讓預售屋市場更透明，新增預售屋解約申報登錄，預售屋買賣契約若有解約情形，建商要在30天內申報登錄，違規者可按戶（棟）罰3萬至15萬元。

📌Q：平均地權條例傷到誰？會有壞影響嗎？
A：修法後尤其預售屋市場，但不會影響到自住的小市民，不過像投資客、炒房團、代銷或是仲介業者，都會受到限制換約轉售、重罰炒作行為、檢舉獎金和解約申報登錄這4內容管制。

在負面影響部分，YouYube頻道《賣厝阿明》認為，這波抑制短線炒作，可能影響利用高槓桿操作的中小型建商，面臨資金週轉問題，甚至爛尾樓的情形。

此外，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為，法規限制投資複雜度將大幅增加，受衝擊最大的高價住宅，在私法人不能持有後，將得搭配更多的財務規劃，這也促使資金轉往非主流產品，並可能衍生出新的規避方式造成意料之外的亂象。

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