都更精進除了容積放送 還有什麼?

內政部不動產資訊平台截至今年第2季最新統計,台北市屋齡30年以上之老舊住宅總數為65.5萬戶,占總體90.6萬戶的72.32%。雖到去年為止,台北市共核定實施1079件更新案,且不畏房市轉折修正、建築成本騰貴、危老重建排擠,去年還以歷年最高的127件的紀錄,持續成長,但自1998年都市更新條例公布以來,核定不到6萬戶的成績,相對住宅總存量只占6.6%,恐怕還有很大的努力空間。

有鑑於此,台北市政府除於今年3月推出「公辦都更7599專案」,更進一步在10月啟動「台北市防災型都市更新專案」及「台北市整建住宅專案計畫」之危險建築物重建,達到韌性防災的目標。其中,7599專案按《台北市公辦都市更新實施辦法》,應於建築基地內設置社會福利設施或其他公益設施,尚符「受益者回饋」及「外部成本內部化」的精神。

然而,耐震力不足等危險建築物,透過都市計畫變更方式增加都更容積獎勵自原本的50%再加30%。「高氯離子鋼筋混凝土」(俗稱海砂屋)及「耐震能力不足」都更容積獎勵50%之外再給予專案容獎50%,而整宅更新於公告後五年內給予基準容積50%,公告後第六年至第八年給予基準容積30%,總容積上限不得超過各該建築基地2倍基準容積,無須回饋樓地板或代金,最高可達100%,希冀「增容積」,一方面保障住戶居住面積,另一方面提升更新重建的財務誘因,但是否終能讓重建政策提速、解決沉痾,值得觀察。

從理論面來看,容積應該是控制都市發展密度的指標性工具,對照著土地開發容受力而有其一定的限制,意即有多大的公共設施投資、都市服務能量,才能對應提供多大的建築投資開發量體,據以乘載人口及活動,以確保生活品質、生產效率、生態永續無虞,也因此不可諱言,都市開發賦予的可開發總容積量體應有極限,相對來說,稀缺性就創造了價值,是故,缺乏上位計畫的規畫、調度、派發,而一味以送容積作為手段,後遺症其實不小。

首先,為滿足住戶分回條件而加碼提供容積獎勵,但卻未給予合理的公益回饋責任,等於複製,甚至放大原來窳陋、擁擠的住宅問題。外部成本完全沒有內部化,充其量頂多讓住戶分回滿意的樓地板面積,或是讓投資人賺一票就跑,但降低公共財服務水準、犧牲社區居住環境。

其次,容積就是發展權貨幣化的中介,一旦新法一立,財產權重新界定,代表可適用個案的總銷售規模瞬間膨脹,建商、地主勢必重談建築規畫、合建分配條件,重建程序走上回頭路。法律的穩定性一動搖,長期的政策效益尚未可期,但短期將面臨重新磋商的不確定性。

最後,被外界形容為容積大放送,但決定基地開發也就是容積使用上限的,除法定容積一體式的規定外,還有「土地使用分區管制」就基地條件的建蔽率、高度比等外部管制條件,如果鄰路、棟距、面積、形狀條件差的,根本看得到、吃不到。政策下滲的效果如缺乏專業者引導、釐清、推動,反作用力會很強。

容積獎勵過去一直是一帖引導建築開發的政策靈藥,從早期的開放空間、停車位獎勵,到都更、危老推動,乃至重劃區的限期開發及規模獎勵、綠建築等創新導入,成效輝煌。但不思考環境成本以及不管理市場期待的做法,倒要冷靜想想,這箭到底會不會掛一漏萬?能不能射得遠?又該要射向何方?會不會有誤傷?

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