受惠低利率和貶值 仲量聯行：日本這兩類不動產交易量年增7成

日本不動產市場長期是各國機構投資者和主權基金的首選，隨著台積電到當地投資，更成為國內市場關注焦點。仲量聯行日本投資部資深董事謝．格林伯格（Shai Greenberg）分析，觀察各類不動產交易，今年首季物流和零售的交易量相較去年同期分別增73%、70%，受惠於過去兩年，全球進入升息循環，日本央行維持負利率，維持房地產收益；而日圓貶值則讓外國投資者透過匯差進一步獲取回報。

長期以來，日本不動產市場一直是歐洲、美洲、亞洲甚至亞洲和中東的機構投資者和主權基金的首選，且隨著台積電和其他晶片製造商加碼對日本生產和基礎設施投資，持續成為台灣機構和私人資本關注的焦點。

仲量聯行（JLL）日本投資部資深董事謝．格林伯格指出，日本資本市場吸引投資人的原因包括經濟穩定性、強健的供需基礎、市場深度、流動性以及低利率所帶來的高報酬率。尤其過去兩年中，全球其他地區利率上調，日本央行則維持-0.1%的利率，使得首季投資額總較去年同期大幅成長、增加45%。

格林伯格進一步觀察，日本各類不動產的交易都有令人瞩目的增長，在2024第1季，物流、零售和辦公室部門的交易量比去年同期分別增加73%、70%和48%，主要歸因日本低利率所創造的正利差，意即借款成本和房地產收益之間的差距。

他指出，有別於其他國家的高利率政策使得房地產的收益不足以支付借款成本，在日本可以約1%的利率借款，並享受3%至5%的無負債房地產收益率。

另一個吸引投資者的因素是日圓兌新台幣的貶值，過去一年內約下跌10%，達到新台幣1元兌日圓約4.95元的最低水平。

格林伯格強調，這為外國投資者提供透過匯率差進一步獲取回報的機會，對冲日圓風險的投資者還可以從有利可圖的對沖收益中獲利，當貨幣匯率恢復正常，更有望獲得顯著的資本利得。

儘管日本人口老化和減少，但主要都市地區的人口增長和家庭數量增加，作為全球最大的都市地區，東京擁有約3500萬居民，占日本投資總額的65%以上；其他城市如大阪，將在2025年舉辦世界博覽會並發展綜合度假村，而位於九州南部的熊本，台積電正在建立晶片製造生態系統，皆看到上漲趨勢。

儘管建築成本攀升和專業勞動力短缺限制日本的發展，也因供給缺乏，恐延長日本房地產的優異表現並推動資產價值上升。格林伯格認為，日本房地產市場提供廣泛的投資機會，不論從穩定收益的核心資產，或是機會型高收益率資產，整體市場在穩定及可預測的監管和政治環境下運作，造就日本的房地產成功的基石。

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