【Yahoo論壇/劉佩真】短期中國房市局部回暖的可持續性待觀察

劉佩真台經院產業顧問暨副研究員
圖片來源:中央社
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作者為台灣經濟研究院產經資料庫研究員暨產業顧問

中國商品房銷售額累計年增率在2019年2月則急速下滑至僅剩2.80%,商品房銷售面積則轉為-3.60%,主要是受到中國經濟大環境表現未如預期的影響,導致2019年返鄉置產潮較往年明顯降溫,購屋者觀望情緒濃厚所造成;爾後2019年3月則再度呈現上揚的局面,市場瀰漫階段性回暖的輿論氛圍,主要是在「一城一策」+三大城市群規劃推動下,一二線和城市群中表現較強的三四線城市成交獲得改善,同時資金端持續呈現寬鬆環境,按揭利率下行和部分城市首付比率下降對需求形成提振,再者主流50家房企的2018年3月銷售基期較低也是一大因素。

不過在中央政策端並未有明顯的放鬆,甚至目前局部市場變化受供給端影響成份居多、需求端變化影響較少,顯然局部房市略微回暖的現象難以向整體來擴散之下,2019年3月中國房市景氣的回暖持續性則較不具支撐性,可持續性也僅存在部分前期調整較為充分的區域,故2019年第二季中國商品房銷售額、商品房銷售面積累計年增率呈現上下浮動的變化格局機率較大。

事實上,有鑑於2019年以來中央樓市調控政策仍持續,政府持續以穩地價、穩房價、穩預期為目標,另外貨幣化棚改力道下降,三四線城市2019年上半年銷售情況出現下滑態勢,同時下半年市場景氣的不確定性較強,所幸一線城市銷售已經出現回升,部分二線和城市圈出利好政策,銷售增速由負轉正的契機陸續顯現。

故2019年以來中國重點房地產業者的銷售業績表現各有所異,也代表中大型房地產業者也祭出因城施策的方法,即在一線城市加大首購及首改類產品供給、二線及三四線城市聚焦於首改與改善型產品,更以文化、科技、健康等層面來提高產品附加價值,即藉由透過符合市場差異化的需求、以差異化的產品優勢搶占市場商機,來降低整體中國房市景氣趨緩所帶來的影響。

也就是由於2019年中國房地產市場的非理性需求逐步獲得抑制,顯然房市回歸居住屬性,因此中國重點房地產業者因緊抓城鎮化與城市發化發展的機遇,同時大型企業不再過度追求業績規模的單邊快速成長,而是更強化追求規模與效益的均衡發展,特別是負債下降、降低槓桿、優化品質、提高效率,故業績表現仍相對亮眼。而在行業資源加速向優質企業聚集之下,預計2019年中國房地產百強企業的集中度將有機會由2018年的58.1%向上挑戰六成的水準,也就是強者恆強的態勢獲得延續,企業逐步往提升綜合競爭力為目標的高質量發展階段發展。

整體而言,受限於2019年中國房市調控政策仍是堅持”房子是用來住的,不是用來炒的”之定位,代表消費者對於房價變化的預期趨勢以穩定為主,預期穩的前提下自然使得需求難以出現集中性、大規模的釋放,更何況中國總體經濟呈現成長趨緩的態勢確立,此皆導致2019年中國房市將處於階段性盤整過程。

而中國房市各城市的分化局面在2019年仍將持續,特別是一二線城市經歷2017~2018年的修正調整,加上政策微調及貨幣寬鬆的效果,預計2019年將延續緩慢復甦的趨勢,預計房地產企業2019年在一二線城市將以滿足多元化的自住需求為主軸;不過供應增加、需求透支的三四線城市面臨下修調整的壓力依舊較大,預計適度讓利將是房地產企業在2019年三四線城市經營的策略核心。

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