Yahoo奇摩新聞 「台積電效應」下的台灣地產市場：投資客與本地人的喜與愁
台灣高雄市民志偉（化名）多年來一直租房住。孩子三年前出生後，他開始積極找房，期望在市區附近買到一套適合三代同堂的樓房。今年，半年內他在網路上看了上百間、現場看了近30間房，發現房價高漲，預算內能買到的房型越來越小，他深深感受到台積電在該市新建晶圓廠，帶起的房市飛漲。
看了一間間越發買不起的新樓房後，三十五歲的志偉說，他改看屋況不錯的老房子，但經常是剛看完就被其他人買走，「有時候會想，乾脆躺平好了。」
2023年8月，全球晶圓代工龍頭台積電宣佈將投入近61億美元，在高雄市北部的楠梓區新建兩座晶圓廠，生產最先進的2奈米晶片，2024年又宣佈進一步擴建第三廠，總開發面積約47.05公頃。
兩年半來，高雄市房價漲幅驚人，臨近台積電在建廠區附近的房價更是攀升至歷史新高。房地產市場火爆下，有人歡喜有人憂。
「台積電效應」是台灣媒體或地產業者形容台積電新建廠區推高當地房產價格的現象。目前「台積電效應」在南台灣的高雄發酵，也有輿論擔心會助長台灣的房產泡沫。
二十五歲的冠宇（化名）是一名台積電工程師。今年初，他人還沒正式調到高雄廠上班，就花1200萬台幣（約39.6萬美元）入手一套廠區附近的樓房，半年過去，他名下這間房產已經升值超過一百萬新台幣。
「看你的房價在漲，就覺得，哇賺錢了好爽喔！」冠宇對記者說。
「台積電效應」帶動高雄房價「漲聲響起」
走進高雄楠梓區，平坦寬闊的產業道路上，駛過一輛輛大卡車、工程車，忙著整地；巨大鋼筋被吊起。台積電高雄廠第一座晶圓廠，鋼骨架構正在成型，預計2025年開始量產。這片土地原本是台灣中油的高雄煉油廠，在2015年停工前，營運長達70多年，曾是台灣的煉油重鎮。
在晶圓廠如火如荼投入興建的同時，工業區周邊，一棟棟高聳的住宅大樓拔地而起，建築工地外圍帆布上寫著諸如「台積電來了」、「高雄新矽谷」等廣告標語。
高雄地區預售屋（期房、樓花）的均價，十年來在20多萬新台幣一坪起伏（1坪約等於3.3平方公尺，35.6平方英呎），2014至16年間，房價甚至跌至10幾萬一坪。2021年開始傳出台積電將在高雄設廠的消息，房價「聞積起舞」，迎來一波猛烈的漲幅。
隨著2023年證實設廠及之後的擴建計畫，北高雄「台積電生活圈」的楠梓、橋頭、仁武、左營等區，迎來房價歷史新高。以往價格在10幾萬一坪的楠梓、橋頭，五年內翻倍至一坪30萬起跳。
除了台積電，輝達（又譯英偉達，NVIDIA）、鴻海也宣佈在高雄展開AI相關設廠計劃，不只台積電周邊，高雄市房價，五年漲幅超過55%。
志偉在2020年興起買房念頭，但覺得左營區新成屋1坪25萬「太貴了」，就抱著觀望態度，繼續在與楠梓區同樣位於高雄北部，但更靠近高雄市區的左營區租房。四年過去，當地新成屋開價已經站上一坪40萬台幣。
「我們這種年薪不到100萬台幣的，就會很辛苦，幾乎不可能。」從事造船業的志偉說。自有存款加上家人資助，買房預算約1500萬新台幣（345萬人民幣，375萬港幣）。他原先期望能買到自己爸媽和小家庭，一家五口住得舒服的三房新大樓，現在只能向中古屋（二手房）妥協。
即使改看中古屋，現實仍繼續打擊著他，「星期天去看房，半夜仲介就傳訊息通知已經被別人買走了。」志偉說，自己在高雄生活十幾年，從未見過房市如此火熱。
他最近看上左營區一間屋齡25年的三房單位，總價在1700多萬新台幣，超出他的預算200萬。而且中古屋能貸款的成數比新成屋低，志偉擔心背負的買房壓力過重，咬牙也買不下去。
高雄人謝先生的家位於距離台積電廠區車程約25分鐘的高雄大學特區附近，五年前，50多歲的他賣掉市區的房子，搬到這個他認為的「郊區」，凖備過退休生活，他對BBC中文說，鄰居興奮地去看附近的新建案，才發現就算賣掉現住房也買不起。
他感嘆作為一名職業軍人，他既沒有能力以舊換新，更買不起新房。「高雄房價長期都在2字頭（20萬台幣一坪），現在大漲，對我們自住的當地人來說，根本沒什麼正面影響，」他說。
根據台灣行政院主計處統計，2022年全台工業及服務業薪資中位數55.2萬元，高雄50.9萬元，低於全台平均。台積電總部所在的新竹市，以82.1萬元居全台之冠。而根據台灣證券交易所的公開資訊，台積電非主管職員工，2023年的年薪中位數224萬新台幣。
冠宇的新家也在高雄大學特區，比謝先生家距離台積電廠房更近，上班開車只需十幾分鐘。他兩年多前入職台積電台南廠，身為學士學歷（本科）基層工程師的他，年薪一百多萬新台幣。當確定自己會轉調到高雄新廠後，他就立刻去看房，看了就簽約購入。
他今年三月花了1200萬台幣（約276萬人民幣，300萬港幣），買下權狀面積40坪、室內實坪25坪（82.5平方公尺，890平方英呎）的三房附平面車位全新樓房，當時他買一坪27萬，目前這區的新成屋均價已來到一坪32萬。在台灣主流房屋交易網站查詢，更看到有的戶型開價40幾萬一坪。
冠宇說，不住高雄的家人原本就有投資房地產，家人說服他在調職前先去高雄買房，家人也花了約三千萬台幣，買了兩戶當作投資，未來出租或賣掉賺價差，目前單就房價而言，冠宇家人已獲利數百萬新台幣。
「我們整層樓，要轉調高雄的同事，幾乎都在那裏買房了。」33歲的新竹台積電工程師柏翰（化名）也是即將轉調高雄的一員。他今年三月在高雄楠梓買下新大樓的一個三房單位，他透露，現在有些同事甚至是「想買但買不到」。他上個月到楠梓一處中古社區大樓參觀，社區內貼了許多房屋仲介廣告寫道：你有房屋要賣嗎？我幫你賣。
一位在高雄從事房屋仲介6年的王姓房仲對BBC中文證實，「市場上很缺物件（房源），特別是中古屋。」因為台積電設廠，短時間內湧現大量住房需求，有些屋主甚至捨不得現在賣出，觀望是否還有下一波漲幅。
不只台積電廠房：供應商進駐預計帶來數萬人
高雄市政府經濟發展局局長廖泰翔4月表示，今年底將有1500名台積電員工進駐高雄第一廠區，二廠也在動工中。台積電本身的員工，加上晶圓製造所需的材料、設備等供應商，以及這些從業人員的家屬，預估將為高雄帶來數萬新人口。
台積電公司沒有公開評論過設廠造成周邊地區房價上漲的議題。高雄、 嘉義等台積電新設廠地方的政府，已承諾會透過增建社會住宅的方式，讓當地人不要成為高房價下的犧牲品。
謝先生認為台積電進駐高雄對本地人來說「弊大於利」，沒有多餘的錢投資房地產的高雄人，享受不到房價紅利，台積電創造的就業機會，高雄子弟也不一定擠得進去；之後的塞車、物價上漲、用水用電量暴增恐影響民生使用等問題讓他很擔憂。但也有當地人期待年薪百萬的高收入族群移入高雄，帶動文化娛樂、高端消費的發展，創造更多就業機會。
向建商購買新成屋、向原屋主購買二手屋，都需要去地政機關做移轉登記，因此從「買賣移轉登記棟數」可以推估房產交易的熱絡程度。高雄市2024年上半年和五年前同期相比，移轉棟數交易量漲幅43.2%，是台灣六大都市之首。
「台積電效應」在高雄並不是特例。從台積電最早設廠的新竹，到台中、台南、高雄再到最新的嘉義，都明顯看出房價上升，平均漲幅超過7成。其中原本位於鄉下、長期低房價的台南、嘉義、高雄廠址，部分地區漲幅更高達100%。對比政治大學商學院信義不動產研究發展中心的數據，全台灣房價2018至2023年間漲幅僅28%。
投資客湧現 炒熱房市
現在高雄房市火熱的情況，房地產專家陳炳辰分析：「炒熱的其實大多是外來族群。」
投資客陳泰元信奉「跟著台積電買房必賺」的說法。他回想起當時新竹房價莫名起漲，來不及上車的投資客只能緊盯下一個機會，2018年動工的台南台積電廠區，可供購買的樓房不多，投資獲利機會有限。
「現在高雄，全新的機會來了⋯⋯我想要去複製竹北的漲幅。」他稱在高雄已經購入數間房產，也在網路上分享投資心得。
2024年初，知名上市建商在高雄市蛋黃區推出大型預售屋，抵達台積電廠區只需開車半小時或搭乘捷運約40分鐘。900多戶不到一周就賣光。地段好、自備款低，儘管預計2029年才會完工，仍吸引許多投資客組團掃貨。
在台北工作的30歲公務員林暄恆就是該建案的買家之一。他對BBC中文說：「我看總價，再看看平面圖，就決定買了。」他透過投資群組朋友介紹，獲得優先購買的機會。
一千多萬台幣買下的房子，他不打算自住，為的是投資賺取價差。在預售屋還未向公眾開放的潛銷期入手，可以買到最優惠的價格：「報酬率是高，穩定性也是夠的，對我來說沒有不投資的理由。」
投資客黃子秦向BBC中文指出，「跟團買房」的情況，高雄會比北部熱烈，因為來自北部的投資客，不熟悉高雄當地房仲或代銷公司，會更傾向跟團。而他自己手上有好幾個交流房地產資訊的群組，光是在桃園開團，一年就可以從代銷公司領到新台幣1、200萬的獎金。
但住商不動產企劃研究室公關主任賴志昶分析說，跟著台積電買房並非穩賺不賠，他以苗栗竹南漲幅有限為例，指出「台積電效應」還得搭配當地的生活機能、交通建設、公共建設，做整體的考量。
專營房地產資訊的媒體《住展》雜誌發言人陳炳辰提醒民眾，台積電畢竟是一間公司，如果公司運營出狀況，可能會反映在房價上。買在生活機能欠佳的「蛋白區」甚至「蛋殼區」的民眾，在房市動蕩時，可能最先受到衝擊。
台灣進入「全民炒房」時代？
「台灣的房地產市場都不正常！」台灣政治大學地政系退休教授張金鶚直言，目前台灣的房屋脫離了正常的居住使用，已然變成「商品化的投資工具」。
張金鶚舉出一篇刊登《住宅學報》的論文，研究顯示，台南台積電廠區附近的房價，炒作帶動漲價的幅度，大於產業投資效應。他憂心高雄也將步上台南的後塵。
根據台灣內政部統計，2024年第一季全台「房價所得比」為10.35，意即台灣一般家庭平均得花10.35年，才能用所得收入買到中等程度的房。對照世界銀行（World Bank）標凖，發達國家正常的房價所得比應在1.8到5.5倍，發展中國家為3到6倍之間。台灣人的購屋痛苦程度，在世界上名列前茅。
在此同時，卻存在著數十萬戶空屋。內政部統計，2023年下半年共有85萬133宅、空屋率為9.25%。
投資客坐擁數間房地產，想買房自住的民眾卻連買一間都有困難。房地產學者張金鶚感到憂心，認為現在是「投資需求造成的房價高漲，並不是自住需求。」
雖然近年政府陸續祭出「囤房稅」、「房地合一稅」、「平均地權條例」等打擊炒房的政策，提高持有與交易房地產的成本，希望降低「把房地產當投資商品」的現象，但張金鶚認為，政府仍受到來自建商、金融機構的壓力，不敢真的讓房價下跌。
台灣行政院財政部2023年8月推出鼓勵青年購屋自住的「新青安貸款方案」——更優惠的貸款利率、更長的還款寬限期與貸款年限，吸引更多人投入房市。
台灣央行統計，今年6月底，銀行不動產貸款佔總放款比率37.4%，逼近15年前的歷史高點37.9%。全民買房，讓台灣各大銀行不動產放貸趨近「滿水位」，必須祭出「限貸令」或調高利率。
雖然金融監督管理委員會在9月初召集台灣前幾大銀行開會，要求銀行優先將貸款額度分配給三大族群：首購族、自用住宅貸款、已核未撥的已承諾貸款案件，但仍傳出民眾貸不出錢，無法如期交屋的案例。
張金鶚質疑政府「一下說要打房，一下又把房價撐起來……人民不相信你政府是玩真的，一旦不相信，那我不炒房是笨蛋嗎？所以就全民去買了。」
連續幾年上漲的房價什麼時候會「泡沫化」？張金鶚表示，房價與所得存在落差的「泡沬」已經長期存在，至於這個泡沫會越變越大到爆破？還是會緩慢縮小？目前看來，「台灣的泡沫化現象是越來越嚴重。」
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