平均地權條例7/1上路懶人包：平均地權條例修法重點有哪些？預售屋哪些情況還能換約？

平均地權條例是國人非常關心的法案，由於近年房價不斷飆漲，越來越多人買不起房，平均地權條例修法被不少人視為可以讓居住正義露出曙光的重要關鍵。隨著內政部地政司公告平均地權條例「打擊投機炒作措施」自7月1日施行，也讓平均地權條例再度成為民眾熱議話題。究竟平均地權條例是什麼？平均地權條例修法重點有哪些？平均地權條例針對預售屋有何規範？Yahoo奇摩新聞帶您了解。

平均地權條例是什麼？平均地權條例子法又是什麼？

平均地權條例是土地法的特別法，為我國土地政策最高指導原則，用來維持土地和房屋價格，前身是1954年推行的《實施都市平均地權條例》，然因該條例僅限制「都市土地」，導致其他非都市土地大幅漲價，甚至變成牟取暴利的對象，為了貫徹平均地權的核心概念，政府決定擴大平均地權的實施範圍，1977年修正公布為《平均地權條例》，全面實施平均地權。

平均地權條例1977年上路至今，有過15次修法，修正理由各有不同，為何現在又要修法？原因與新冠疫情期間，熱錢湧入風險較低的房市，讓本就高昂的房價屢屢飆升有關。高房價不單只是買不起房的問題，中央大學經濟系教授邱俊榮示警，「房價已經變成國安問題」，因為高房價對國家的人力資本而言，無論是量（少子化）或是質（人文教育），都會構成排擠效應。

多方疾呼下，行政院在2022年4月7日，通過由內政部提出的平均地權條例修正草案，希望引導房市穩健發展，杜絕虛報價格，防堵現行投機炒作漏洞、契約轉售牟利等情形。而平均地權條例子法，則是依據平均地權條例精神並整合各界意見後，針對「私法人買受住宅許可制 」、「檢舉獎金辦法」、「限制換約轉售行為」三大方向，制定成私法人買受供住宅使用之房屋許可辦法、不動產銷售買賣與申報登錄資訊案件檢舉獎金及罰鍰提撥運用辦法、預售屋及新建成屋買賣契約讓與或轉售審核辦法三項子法。

平均地權條例施行日期為何？會溯及既往嗎？

不論平均地權條例修正條文，抑或上述提及的三項子法，按照全國法規資料庫記載的生效狀態，都會在今（2023）年7月1日施行。地政司也在公告提到，平均地權條例打擊投機炒作措施，包含「限制換約轉售」、「管制私法人買受住宅」、「檢舉獎金制度」、 「預售屋解約申報登錄」、「地價評議委員會專業化」等五大內容，皆自今年7月1日實施。

不少民眾好奇，平均地權條例修法上路後，是否會溯及既往，連帶限制過去已經取得預售屋合約的買受人？對此，內政部解釋，基於「法律不溯及既往」及「信賴保護」原則，並保障財產權法理，預售屋換約限制不溯及既往。也就是說，在今年7月1日以前簽訂預售屋買賣契約者，因為簽約當下沒有換約轉售限制，即便新法上路，一樣可以換約轉售；但若是在7月1日以後才簽訂預售屋買賣契約者，就須遵守法規限制。

平均地權條例打擊投機炒作措施有哪些？

關於地政司公告的五大平均地權條例打擊投機炒作措施，以下分項說明：

限制換約轉售

為防止投機者高頻率買賣，影響正常市場波動，修法限制換約轉售可分為「不需申請即可轉售」、「審查後可轉售」兩大類，後者須經主管機關審查才能轉售且每兩年只能換約一戶，違者根據平均地權條例第81-3條，可處新台幣50萬元以上、300萬元以下罰鍰。

按照預售屋及新建成屋買賣契約讓與或轉售審核辦法第4條，不需申請即可轉售情況包含：

• 配偶、直系血親（如父子、母女）、二親等內旁系血親（如兄弟姊妹）間的讓與或轉售。

• 簽約後買方死亡，其繼承人依法繼承換約。

• 法人合併或改制後，由存續或新設立的法人，依法承受或概括承受。

• 法人依法解散、撤銷或廢止登記清算後的財產歸屬。

依照預售屋及新建成屋買賣契約得讓與或轉售情形，經主管機關審查後可轉售，但每兩年只能換約一戶情況包含：

• 買受人非自願離職，導致超過六個月未就業，無力負擔貸款費用。

• 買受人或家庭成員罹患重大傷病或因意外事故遭受傷害，經認定須六個月以上全日照顧。

• 買受人原設籍居住的房屋為本人或家庭成員所有，該房屋因災害毀損而不堪居住，須另行租屋時。

• 買受人或家庭成員發生重大意外事故，致第三人死亡或遭受重大傷害，經認定須六個月以上全日照顧。

• 買受人死亡，其繼承人經協議或持法院確定判決變價分配。

• 共同買受人間的讓與或轉售。

管制私法人買受住宅

考量私法人原則上無居住需求，為避免其短期買賣房屋進行炒作，影響國人居住權益，因此修法予以管制。不過，如果私法人購買受住宅具有公益性、必要性，依據私法人免經許可買受住宅情形，購買時不必經過中央主管機關許可：

• 私法人屬於受政府捐助之財團法人或公（國）營事業。

• 私法人因實施或參與都市更新計畫。

• 私法人因實施或參與危老重建計畫。

• 私法人與土地所有權人簽訂合建契約。

• 私法人為金融控股公司或銀行轉投資之資產管理公司，買受不良債權擔保品或政府公開標售住宅。

• 私法人買受文化資產保護法指定或登錄的私有古蹟、歷史建築及紀念建築。

• 私法人為不動產經紀業，買受海砂屋、輻射屋、凶宅等物件。

• 私法人依法律規定行使優先購買權。

• 私法人參與法院拍賣。

若私法人因正常經營用途需要買受住宅，除了須遵守平均地權條例第79-1條第3項，登記完畢後五年內不得辦理移轉、讓與或預告登記；亦須符合私法人買受供住宅使用之房屋許可辦法第3條規定的其中一種情形：

• 宿舍。

• 供居住使用之出租經營。

• 合建、實施或參與都市更新、都市危險及老舊建築物重建。

• 建築物使用類組及變更使用辦法第二條附表二 H 條之一及 H 條之二類組之衛生福利機構場所。

• 合作社為設置住宅公用設備。

• 其他經中央主管機關公告者。

檢舉獎金制度

為求精準打擊炒作行為，鼓勵全民共同協助查核，不動產銷售買賣與申報登錄資訊案件檢舉獎金及罰鍰提撥運用辦法第2條明定，可發給檢舉獎金的案件類型，包括未依限申報登錄資訊、申報登錄不實、違法換約轉售等，民眾只要向地方政府提出檢舉並經查證屬實，就能獲得實收罰鍰30%的檢舉獎金，上限1000萬元。

檢舉制度採實名檢舉，檢舉人必須把違規的人、事、時、地、物等具體事證，彙整送到縣市政府進行檢舉。若被發現有冒名、偽變造不實事證等情況，將主動移送檢調機關處理，防範不實檢舉。

預售屋解約申報登錄

按照不動產成交案件實際資訊申報登錄及預售屋銷售資訊備查辦法，預售屋買賣契約若有解約情形，建商應於30日內申報登錄，違者可依平均地權條例第81-2條第1項，按戶棟處罰新台幣3萬元以上、15萬元以下罰鍰，並限期改正；經兩次限期改正而未改正者，可處新台幣30萬元以上、100萬元以下罰鍰，並得按次處罰。

地價評議委員會專業化

地價及標準地價評議委員會組織及運作辦法修訂中，刪除原本規定的地方民意代表，並明定專家學者及民間團體代表的委員比例不得少於二分之一、任一性別委員不得少於委員總數三分之一。

平均地權條例會對房市帶來哪些影響？

平均地權條例修法上路後，外界預估，短線炒作預售屋的投機者首當其衝，投資客、炒房團、代銷、房屋仲介也會受到限制換約轉售、重罰炒作行為、解約申報登錄等政策管制，無法在短期內快速進出房市，有望抑制炒作行為。如果買房是為了自住，則不會受到平均地權條例修法影響。

不動產代銷經紀公會全聯會理事長謝坤成分析，平均地權條例新制將造成房地產史上最大的分水嶺，6月底前房市會出現最後一波搶購潮，7月後短期投資轉售便會收手，未來房市將會回歸剛需基本面。知名房仲Zack李昌鵬也認為，預售屋合約不得轉售的規定，是給予預售屋流通性毀滅打擊，「絕對是一種處罰」。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德亦表示，由於平均地權條例政策早已明朗化，修法上路後對目前房市不會造成新的衝擊，未來預售屋市場將以自用當道，銷售期將拉得更長；私法人購置住宅的限制，也將衝擊高端市場買氣，長期可能導致豪宅買氣量縮。

實習記者：吳柏漢

核稿編輯：廖梓鈞

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