【老王專欄】金龍海嘯兩三想 不要做自己睡不著的決定

2024年9月22日老王專欄那篇述說著，在出差的路上，滑到朋友的網路，他貼出了他，這波差點被金龍海嘯掃到的換房經驗。就在今天工作結束後正好有空，想起這件事，於是拿起手機撥出電話，兩人瞎哈拉一下，也順道問問他，到底怎麼理財有術的，他自己是這樣說的:

「在金龍海嘯前，常流行幾種作法，許多人買了房，用了房貸，但一直善用寬限期的換銀行的不繳本金，把利息當租金的繼續享受人生。同時即便是願意還本的稍微保守族，也或者因為聽從許多理財專家的建議，對於借款金錢價值的理解，有著必須將持有現金看做長期貶值的產品，因此不要怕財務槓桿，或者因為自身能力等問題，必須把還款年限拉長，也因此許多人跟銀行的貸款年限計算，越拉越長，從20、30、乃至於到現在的40年!!」

那這次他看踢鐵板踢的嚴重了!!

還好當過銀行催收有點年紀的大叔他，都記得小時候在催收卷裡的每個故事，出社會後，一直把自己有能力買房的標準訂很高，除了在買房當年在自力籌措的自備款水位超級充足外，貸款年限跟寬限期問題呢?也因為看過太多人生故事，一直不喜歡財務槓桿開太大，完全不用寬限期的，一開始就本息平均攤還，直接跟她用20年硬槓了!!平均利率水準的假設呢?在看過自己催收的案件，房貸利率是8%，剛出社會時，他隔壁桌的學姊剛好買房，學姊的房貸利率是3.5%，因此在他申請房貸時的利率已經是低於2.5%時，其實他對他自己符合買房能力的假設，那就是20年、平均利率3%、本息平均攤還、自備款有35%。用現代人的眼光來看，在金龍海嘯前，或許超級多人會說他很保守很蠢吧!!

那當年在買房的物件基準設定上，他其實花了很多時間，分別看過二房、三房跟四房的物件，但因為南部小孩，小時候住過透天也窩過小公寓，在大學研究所時期待過分租雅房，出社會也經歷過各種形式的套房，因此知道房間太小，他不喜歡。隨著年紀增長，必須考慮是否成家，若要成家一家人要住，沒有一定的坪數跟房間數，因為生活的摩擦，大家會有很多不開心的情況，去看疫情期間，有多少人因家裡太小而離婚的就知道了，因此很早就決定沒有3房以上的產品不進場。

就這樣在買房的道路上，很多時候也徬徨過，這樣的設定到底對不對，看著許多物件房價持續上漲，也有著屬於自己的濃厚不安。但許多時候，他就也只能繼續逼自己，至少要在自備款賺贏漲幅，其他的貸款上成數跟年限問題，就也逐漸放寬的到，交由銀行去判斷，只要銀行肯定他的能力，願意借他多少，他也都願意搬出來，一方面繳納自住房貸是有30萬的利息抵稅額度。這是國家給他的稅捐補貼，他怎麼能不賺，另一方面反正銀行肯定他20年本息平均攤還的能力，是在貸款當時繳得出來的，銀行願意借多少，他就搬多少出來。至於貸款年限問題，為何不從20年拉長，那是因為大叔他也不確定他的理財能力好不好，笨笨的20年繳進去，就至少當作資產配置下，對於房地產的繼續投資，畢竟在他的觀念裡持有有房貸的房地產，那只是有使用權，真的有所有權，還是必須等到房貸還清的那天。

況且，當遇到目前這種金龍海嘯，老先生說，要給投資客教訓，要讓他們知道，銀行的錢不是那樣好搬的時候，那他這種人的優勢其實就出來了!!!!

一方面，20年本息攤還利率假設是3%，在這樣傻傻地繳了幾年後，他有足夠的縱深去面對升息環境，另一方面，隨著年紀跟工作能力的積累，其實也有再買另一間的新自備款能力。當在這一波遇到喜歡物件時，若自備款有不足，可以把已經還掉的本金，再借出來，去面對貸款成數從六成變五成的緊縮，或者背兩間房的房貸真的辛苦時，也可以跟銀行協商的把貸款年限從20年拉到30年，讓自己還是可以輕鬆地面對目前的海嘯，還有可以持續的盯緊房市，看得喜歡的物件，繼續出價!!看能不能因此買到更便宜的物件!!完全不打亂自己設定的房地產投資或資產配置節奏!!

這一切都是年輕時，他在催收卷裡面，看到的教訓!!

許多房產投資客的邏輯，這10多年看起來很厲害，他也曾經徬徨過是否要跟著他們的腳步走，但其實房地產是個古老的學問，所有他們使用過的招數，幾十年乃至於數千年來，許多失敗的曾經有錢人都使用過了。

更何況隨著歲月的積累，讓他知道，還是要聽一位他跟我共同的老大哥，在我們都是小孩子時講的話，不要做自己睡不著覺的決定，這句話套用在人生各方面來說，從今天的角度來看，無比正確!!

也因為很早就想通了這層道理，因此在面臨今年五六月，看到喜歡的房子，決定是否加價時，他依舊在他自己的理財邏輯下，做出了，他人生另一個重要的決定，那就是放手，不追價，把喜歡的物件放手，讓他去找他更有緣份的人。從事後諸葛來看，也讓他的人生，完全不受到這波金龍海嘯的干擾!!

相對的對他來說，從景氣循環的觀點來看，也許又是可以在這波島內財富重分配的過程中，有點自己的收穫，也說不定!!

但不管如何，還是要感謝天，讓他人生經歷很多事情，讓他從許多人乃至於自己的挫敗中學習到智慧，同時知道，許多時候要有勇氣去做與社會主流價值不一樣的決定。

希望仍能繼續在這樣的基礎下，一本初衷的，對人世間事物有著同理心，繼續保持著有錦上添花之事，不必找他，你們去歡喜就好。但若關於雪中送炭，儘管來說的人生初心，讓他有機會運用上天給予的智慧與勇氣，在冷漠的社會裡，帶給我有能力幫助到的人與事，一絲暖意!!不求社會皆太平，但求人間有溫情!!

與他結束電話後，那結尾的一句:不求社會皆太平，但求人間有溫情!!真是感觸很多。想想，在今冷漠的社會，願意分享許多經驗的他，也真是個有情人吧!!

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