退休理財術－退休房產養老規劃 三方案比一比

華人認為投資房地產最保值的習性使台灣房價連年攀升，許多人為了支付房貸省吃儉用數十年，直到終於還清貸款時卻發現「窮得只剩下房子」，不過既然掌握華人認為最保值的房產，也可利用房子來規劃養老生活，銀行以房養老方案適合無子女者、賣屋養老適合善於做資產規劃或房產價值較高者，留房自住養老則適合不只一間房或有準備足夠退休金的族群，三種方案各有利弊。

銀行以房養老貸款也稱為「商業型不動產逆向抵押貸款」，是指由借款人將持有的房子抵押給銀行，再由銀行按月支付養老金，每月可領取金額與房產價值有關，通常需要年滿60歲，以名下房產作為支付日後生活所需或安養支出來抵押貸款，首次最高可貸7成，貸款利率為浮動計息，貸款餘額會隨著領取時間增加而增加。

以房養老的貸款期間依各銀行有所不同，以合庫銀的「幸福滿袋貸款」方案來說是貸款期限最長35年，臺銀則以10年期、15年期、20年期、25年期、30年期等5種為限，且貸款期限加計借款人年齡合計數不低於89為主，到期時清償借款就能贖回房產。至於以房養老每月可領多少錢？若以60歲、屋齡30年，貸款1,200萬元、貸款利率2.96％試算，一個月大約可以領2.3～3.3萬元，領取金額隨時間遞減。

但若借款人身故，則需由繼承人清償借款，若不處理則房子可能被法拍作為還款金額。銀行業者指出，這種模式的優點在於無需搬離住所，同時提供經濟穩定，但可能造成家人日後的還款壓力，甚至影響其繼承權。

其次，將賣屋後獲得的資金拿來養老也是一種快速取得退休金的方式，變現後可用於租屋、支付養老院費用或其他生活需求，對於名下的房產價值較高者，可以賣屋後搬到生活支出水平較低的地區，也適合善於資產規劃、懂得運用賣屋後的資金投資創造穩定現金流的人，好處是不需要管理房子、可以更自由自在或選擇享受養老院照護資源。

最後是留房自住養老，這種模式可確保住所不用煩惱，也是台灣常見的養老方式，還能將部分房間出租作為固定現金流以增加養老收入，但缺點是通常需要額外規劃退休金以支應生活開銷，且若同時負擔租賃管理，對於高齡者來說可能會帶來壓力。

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