【雙北囚租青年2】捷運108個站點租金,10年漲幅最高5成

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(攝影/陳曉威)
(攝影/陳曉威)

文字/戴淨妍、攝影/陳曉威、設計/江世民

在同系列文章〈【雙北囚租青年1】不自由的選擇題,租屋市場中節節後退的青年世代〉中提到,捷運興建帶動租金高漲,已成為一股隱形的推力,還沒在社會中站穩腳步的青年租屋族,被排除在交通、求職便利的核心區域之外。

本篇透過數據,描繪出捷運站興建與租金變化之間的關聯,也分別採訪研究運輸與城市發展、宜居城市政策的兩位學者,將租金數據顯示的趨勢,連結起雙北青年租屋族的生活,探究其困境背後的原因。

台北市捷運站周邊一公里內的套房租金,在過去10年,漲幅怎麼變化?

為了解台北捷運各站(註)一公里以內的每坪租金變化,我們爬梳全台最大租屋網站591房屋交易網在2010年與2019年這兩年,雙北獨立套房及分租套房的資料,了解青年世代最頭疼的租屋問題。

透過捷運路網圖,以經緯度計算距離,一探雙北108個捷運站(不含環狀線西段)周邊一公里,約步行15分鐘距離內的租金分布。可看見10年來租金變化隨著捷運站點的擴張,除了有明顯變化,捷運交會線的房租漲幅更直線攀升;究竟10年來,哪裡的價格較高?哪裡的價格較低?哪裡的漲幅最大?哪些地點成了年輕租屋族的不可承受之重?

註:考量捷運環狀線尚在興建中,2020年1月西環段方才通車,因此本文只計入環狀線以外的108個捷運站,並以2019年的租金為計算依據。

蛋黃精華區,犧牲品質也負擔不起房租

(資料來源/591房屋交易網;資料整理/戴淨妍;製圖/江世民)
(資料來源/591房屋交易網;資料整理/戴淨妍;製圖/江世民)

爬梳591房屋交易網上的資訊統計,發現捷運站周邊每坪套房租金前20高的站點,集中在台北市大安、信義、松山及中正4個行政區,其中又落在信義計畫區、公館商圈及南京復興商圈等繁華商業地段。

透過捷運路網可以發現,20個站點當中有7個屬於捷運線的交會點,也就是捷運轉乘站。長期研究運輸地理學的台灣大學地理環境資源學系教授林楨家針對此現象解釋:「(捷運影響房租),轉乘站的影響確實是最大的。」

這20個捷運站周邊,房租平均每坪接近1,900元,以較常見的8坪套房為標準計算,即達15,200元。從實際負擔能力來看,如果社會新鮮人月薪在3萬元左右,拿出薪水三分之一租屋,只能蝸居於5坪以下的空間。

台大建築與城鄉發展研究所副教授、OURs專業者都市改革組織監事黃麗玲表示:「最後變成很多年輕人住在頂樓加蓋,不然就是分租。」她進一步說明:「除了居住可負擔性,也就是錢的問題,住宅的形式、居住的品質也是滿大的問題,但國家對這些事情很忽視。」

而放眼市中心的租屋條件,小坪數套房為數不多,就算租客願意犧牲生活品質,也難以找到負擔得起的房子。高額租金、稀少房源,讓租屋在市中心成了遙不可及的目標。

多過一道橋,租金就能少一點

北捷周邊套房租金最低20名(資料來源/591房屋交易網;資料整理/戴淨妍;製圖/江世民)
(資料來源/591房屋交易網;資料整理/戴淨妍;製圖/江世民)

相對於高價位地段,捷運站周邊每坪套房租金較低的20個站點,則位於新北市的蘆洲、三重、新莊、土城與淡水5個區域,分屬板南線、淡水信義線、中和新蘆線,向頂埔、淡水、迴龍的終點站延伸。

林楨家由過去的研究個案中觀察到:「沒辦法住在市區(的租屋族),就會選擇住在台北市旁邊的衛星市鎮,每天要過橋。」

以台北大橋(俗稱台北橋)、永福橋、忠孝橋等台北市聯外橋梁為分界,雙北房租呈現明顯落差。以三重區來說,過了忠孝橋就可通往台北車站,但台北車站周邊的每坪套房房租卻較三重高出44%(註)。

這20個捷運租金低點的周邊,房租平均每坪接近1,142元。以月薪30,000元的三分之一來說,可以租到8、9坪左右的房子,相較在市中心多了一半的空間。只是若要至台北市中心上班、上課,合計搭乘捷運或公車,以及轉乘、步行的時間,每天單趟得花超過1個小時通勤,或是得忍受風吹日曬,騎車過橋上班,然而,雙北的停車位不但相對其他縣市難找,需付出的停車費金額也較高。

這種因住房與工作區位不同,必須長途通勤的狀況,將導致青年各種發展、生活可能性的縮減。黃麗玲解釋:「比較像是生活跟文化上的發展性,譬如說,可能要削減旅遊的開支,或有些年輕人想要開店,但店租成本太高,所以生涯選擇受限。」

同樣的狀況從政策角度切入,就是區域均衡的問題,「要讓工作機會跟居住的可能性在同一個區域中一起提供,這需要好的城鄉發展設計,」黃麗玲說明。

捷運開通前後,租金變化大

10年來,北捷周邊套房每坪漲幅前20名
10年來,北捷周邊套房每坪漲幅前20名

要觀察捷運是否影響房租,林楨家認為,可以透過比較捷運通車前跟後的漲幅來看是否有關係。

若從漲幅來看,2010與2019年間租金漲幅最高的前20個捷運站周邊套房租金,其中9站是在2010年至2019年間啟用,包括:頂埔、北門、松江南京、先嗇宮、大橋頭、中山國小、松山、南京三民與行天宮站。

這些站點2010年時的每坪租金分布在650元至1,300元不等,至2019年平均上漲44%(註)。以2014年啟用的北門站(松山新店線)為例,2010年時能以9,000元租到8坪大的套房,至2019年,同樣大小的套房已上漲至13,200元,捷運的興建與房租上漲同步。

林楨家進一步說明:「轉乘站影響漲幅的效果是最大的,端點站的效果最小。」觀察數據可以發現,漲幅較高的捷運站,多為捷運轉乘站、捷運台北車站為中心的交通「田」字交會地帶、松山機場等交通樞紐,以及新建商辦大樓雲集的內湖、南港周邊。

而永寧、頂埔站雖遠離核心地帶,卻有驚人的漲幅,為漲幅最高的兩個捷運站,兩者10年間租金上漲了50%。林楨家認為這是例外狀況:「因為它原來很低啦!如果像象山站,原來就不低了,改變就會比較小。」

未來5年,捷運信義線東延段、萬大樹林線將陸續通車,環狀線各段也在率續興建中,可以預期新站點周邊房租將受影響。

捷運站的租屋漲幅,呈現了年輕世代租金的不可承受之重。黃麗玲認為,年輕人應該要有機會表達出希望、理想的都市生活、在城市裡的發展機會。她說,台灣需要一個從個人經驗到政策對應的一系列討論過程,來解決都市住房價格扭曲的問題。

註:相較房租漲幅,10年間的消費者物價指數僅上漲約9.5%。

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