【專欄】房市衰退，建築業、代銷業、仲介業的連動關係

政府打房突然縮水房貸，打到了心臟，現金才是王道，很多購屋人當然籌不出來百萬金額，因此這幾個月打房後，也產生了許多買賣糾紛。本來想買房的只好繼續觀望，不急著進場，除非是有住房的迫切需要。因此今年10月及11月房市繼續衰退，第一線的房仲人員、代銷人員最為辛苦，深刻感受到寒風的吹襲。建築商是上游，有些公司看到苗頭不對，能夠暫緩推案的就暫緩，以能避開這波寒風。第一線的房仲人員，各大房仲公司10月房屋交易量比今年6月房市景氣最高峰時腰斬，銀行貸款普遍困難，銀行鬧錢荒，短期難解。會鬧錢荒也表示這幾年房市太好，貸款太熱絡了，展望未來，今年第4季仍將續吹寒風，中央銀行吹向房地產的金融海嘯果然厲害！大型房仲公司統計10月房屋交易量，永慶房產集團月減7%，年減32%；住商機構月減6%，年減31%；台灣房屋月減12%，年減22%；中信房屋月減17%，年減21%。民眾買屋苦不堪言，面臨了貸款利率拉高，成數降低，突然要額外籌措資金，補足頭期款缺口，也不見得會有能力等等。

在房地產多頭的年度，建築業、代銷業、仲介業可號稱鐵三角，全面起飛。建築業是最上游搶買土地的建商即是看準了未來，然而他們也要借重代銷業去市場調查，如果推出預售屋是否可以順利？房價可以訂在哪一個點？所以代銷業對未來也是最敏感的。仲介業因為賣的主要是中古屋，主要是看屋況的條件及售價是否合理。多年來因為有實價登錄制度，對於中古屋的成交價較能掌握。目前市場衰退了，建設公司看到苗頭不對就會暫緩推案；代銷業已經推出建案的，則硬著頭皮闖闖看。目前打房嚴重，貸款困難，購屋人進入觀望，因此預售屋推出倍感吃力。

今年下半年全台預售屋買氣月月衰退，比6月的熱絡也是逐步進入腰斬！今年9月預售屋約推出7,200件，比8月衰退26%，年減22%，為14個月來首度出現年跟月的比較皆出現衰退！9月預售屋市場以台中市1,351件最多，桃園市1,291件第2名新北市1,134件第3名高雄市約769件台南約565件台北市土地稀有僅推出356件。央行第7波信用管制將房貸緊縮，使得成交困難，已經成交的碰到貸款降低，也產生了許多糾紛。因為景氣衰退怕房子會愈來愈貴的預期心理暫時消退，無須追價搶房，預售屋市場並沒有立即申請房屋貸款，但是對於景氣的漲跌是相當敏銳的，連帶也會影響中古屋市場的衰退。不過目前只是影響買氣，絕大部分的房價仍是不動如山，甚至有少數預售屋新案調高售價，景氣衰退的時候，一定會有小部分的預售屋賣得很好，這真是各憑本事、各顯神通了。

總價高的中古屋透天是很難賣的，然而只要屋主堅持要賣，總有一天也是會賣掉的。通常一年才賣掉算是慢的；兩年才能賣掉的大樓中古屋是非常煎熬的；三年才賣掉台北市西門町中古屋透天，那真是要比氣長了，而且歷經三年煎熬，如果是漲價賣掉，屋主真是要放鞭炮了！

日本知名西服連鎖品牌青山洋服這幾年受疫情等影響，陸續關掉多家台灣分店，僅存的西門分店、中山分店也在三年前結束營業。青山洋服西門店空置長達三年，最近竟然以5.9億高價售出！西服不好賺，房地產漲價最好賺了，許多行業都面臨這個問題。圖為青山洋服西門町店(截自青山洋服臉書)

日本知名西服連鎖品牌青山洋服於1964年創立，在台灣曾經有多家分店，相信台灣人對這個品牌是不陌生的。但是這幾年受到疫情等影響，陸續關閉了台中、台北市東區分店，僅存的西門分店、中山分店也在三年前結束營業，退出台灣市場。青山洋服西門店空置長達三年，最近竟然以5.9億高價售出！西服不好賺，房地產漲價最好賺了，許多行業都面臨這個問題，本身的房地產卻大漲了。青山洋服西門分店是兩棟透天合併，屋齡將近70年，屬第4種商業區，建蔽率75%，容積率800%，建物面積約248坪，土地99.5坪，以土地換算成交價，等於每坪土地售出593萬元，如以房屋換算單價，等於每坪房價237萬成交！西門町每天人潮眾多，假日更是人潮洶湧，一般小店面的單價甚至要超越東區！西門町走過幾度滄桑，目前仍然是日不落帝國！

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