Yahoo奇摩新聞 房市交易萎縮、營建股續受創... 中古屋與預售屋未現賣壓 專家解析原因
[Newtalk新聞] 台股今（23）日早盤一度上漲 144.76點，不過看到營建股持續低迷的表現，這次央行第七波「信用管制」，力道真的相當有感。
央行上周針對房市提出新一波管制措施，其中，把目前「有房無貸」的借款戶一併納管，要求後續在辦房貸買房時不能有寬限期，且不論法人置產、自然人買豪宅，其貸款成數再度限縮，使房市交易冷卻。盤面上，營建股普遍「綠油油」，華友聯（1436）、新美齊（2442）、達麗（6177）等重挫跌停。
馨傳不動產智庫執行長何世昌近日指出，不少人一直認為政府打房打假的，「但從過去到現在『政府是打真的』，不要認為房價沒如預期跌 20％、30％，就說是政府假打房」；更坦言，不論藍綠誰執政，都要面臨這項歷史共業，「房市昏迷時要救、太過興奮時要打」已成為官方必然手段，也都實施過打房、救市這兩件事。
何世昌指出，關於房市未來走勢，需取決於三面向，總體經濟環境、主管機關預設的政策目標、及市場供需。但前面兩件事的突發性因素（俗稱黑天鵝），最難預料。像是 1989 年央行祭出「禁貸令」後，接著 2000 年發生「網路科技泡沫」。在雙重打擊下，房價跌幅較顯著，且全國交易量、價都低迷。翌年，政府研擬救市措施，並於在 2002 年二月推出著名的「土增稅滅半」優惠措施。
從歷史經驗而言，「經濟」和「政策」足以左右房價，雖然並非百分之百，但具高度關聯性，不過，救市成功機率更高於打房成功機率。
而若忽略「經濟」和「政策」，單純只看房市交易結構，房價漲跌就回到單純的「供需」。簡言之，「供過於求」房價容易跌，反之，房價容易漲；供需失衡越大，房價漲跌幅越大。
據「樂居網」統計，全台扣除廠房、商辦後的全房屋市場交易量，八月份僅 397筆，較七月份的 16,021筆大幅萎縮；其中，二手屋市場的「交易／待售存量比」，八月明顯下滑至 0.4%，為自 2017 年有數據統計以來的新低，交易明顯更是冷卻。
▲全台二手屋的交易／待售存量比，八月僅 0.4%，較上月 4.9%下滑，交易明顯萎縮。 圖：截自樂居網
即便交易明顯萎縮，但二手屋扣除廠房商辦後待售存量，今年八月僅 68,240戶，較 2022年二月以來新低，並沒有大舉的賣壓出現。
何世昌認為，自央行宣布第七波選擇性信用管制後，中古屋與預售屋市場確實非常恐慌，但實際上賣壓未大舉湧現的關鍵因素，可能是「預售屋禁止轉售措施」；並非民眾不想逃，而是逃不了，只能選擇把籌碼握在手上。如果沒有「預售屋禁止轉售措施」，現在市場上應該會多殺多、出現逃命潮。；至於預售屋市場，則是因沒有投資客賠售潮、缺乏價格破壞者，定價權仍在建商手上。房價會降多少，取決於建商的口袋深度。
最後，若有自住需求者，想進場撿便宜，不論是要買中古屋或預售屋，建議把自備款從 2成拉高到 2.5～3成，以免銀貸成數不足而違約。
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