新青安之亂下的需求與投機

去年政府推出新青安政策，在各種政策優惠吸引下，申請總數超過8萬件，在全台每年交易總量約30多萬件之下，新青安形成住宅需求爆增，一方面推升房價，另方面融資需求也增加，造成總建築與房貸放款總額接近銀行總放款30％的上限。為降低融資過度集中於房地產，央行推出第7次打房政策，嚴格限制放款上限，同時大幅壓低各項房地產融資上限。因為不動產價格昂貴，沒有融資支持，一般人很難再購屋，因此在央行大幅限縮商銀放款融資的情況下，國內不動產交易迅速萎縮，造成不動產市場急凍。

從抑制房價角度來看，央行嚴格的信用管制的確收到一些成效；但許多新青安購屋者原本談好的銀行貸款卻突然不見了，因而產生交易糾紛。雖然央行一再要求商銀對於已承諾的放款要落實，但因當時購屋時銀行只是口頭承諾，現在銀行本身流動性不足，自然就會延後放款，因此對許多申請新青安的年輕人造成很大壓力。

不久前，筆者接到友人電話，友人的小孩購買1千多萬的房子，申請新青安貸款1千萬，原本銀行已承諾放款，結果因央行要求緊縮信用，銀行通知友人小孩將延後放款，同時無法確定會延到何時，但因已經簽約繳款和確定交屋日期，現在因為無法付款恐形成違約。友人想找另一家貸款，但沒有新青安補助，放款金額降為800萬，放款期限縮短為30年，利率更增加1％多，預計每月利息增加1萬多元，對友人小孩而言根本是不可能的事。幸運的是，賣方同意繳款與交屋日期延後1個月，暫時得以解除違約壓力，但如果銀行還是無法放款，未來仍會有違約問題。

去年8月，政府推出新青安貸款優惠，其中最關鍵的就是5年寬限期，也就是購屋後5年內只要繳利息。以貸款1千萬為例，若補貼之後的利率為1.5％，則每月需繳利息只有約1萬元，幾乎等於是房租支出。5年後需要繳納本金，每月支出增加到3萬多元，屆時若無法繳納再把房屋賣掉，還可賺一筆房價上漲的收入。在此優惠條件下，就吸引了大量青年人購屋。

其實5年寬限期是造成購屋者流動性大增的主因，因為5年內只要支付利息，因此不但年輕人有能力購屋，更讓許多不動產投資者或投機者有意願找人頭購屋，5年內先支付很低的利息，5年後再出手賺差價。此種投資或投機的動機，就是造成新青安申請件數大增的主因。所以要確保購屋者是自住，且減少投機動機的最好方法，就是要大幅降低房屋的流動性，比方要求新青安購屋貸款者不但要自住，且必須10年後才可轉售。當然若有特殊情況可以提前轉售，比方說申請人失業或失能等。

我們要說的是，政府住宅政策的目的應該是強調協助弱勢者，包括年輕人，改善居住環境或品質，而不是協助他們去購屋。現在政府給年輕人開了一個購屋大門，讓他們有購屋的機會，或是提供他們投機的機會，表面上讓他們擁有自已的房子，但萬一5年後房價下跌呢？當他們無法負擔本金支出，房價又下跌造成投資損失的時候，是否又要政府來承擔投資購屋的損失呢？

總而言之，政府在推出相關政策時，必須先有完善的分析，同時要考慮各種可能的政策效果與後果，然後再提出相關的政策。因為民眾一定會考慮其自身的最大利益來反應，如果造成一窩風的結果，政府就必需再拿出更大的政策來因應，造成政策的一團亂，萬一最後導致房地產市場大亂，相信這絕對不是吾人所樂見。（作者為國立政治大學經濟系兼任教授）