央行組合拳 房市進入降溫期

先前7～8月央行直接對銀行祭出「不動產減降令」，要求銀行需全面減降不動產（房貸與建融）的放款總量，但也因此產生部分亂象，賴總統關切民眾房貸申請困難的情況，後續央行更約見國銀總座，針對民怨祭出四大措施。原先市場雖認為本月理監事會議會以第7次選擇性信用管制來調控房市，但未料其祭出組合拳，比外界預期得更嚴苛。

此次央行再次調高存款準備率1碼，並祭出第7次選擇性信用管制措施，共計有4項措施，包括：新增規範自然人名下有房屋者的第1戶購屋貸款不得有寬限期；自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施地區至全國；公司法人購置住宅貸款與自然人購置高價住宅貸款及第3戶（含）以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成；餘屋貸款最高成數由4成降為3成等，範圍之廣、打擊力道之強超乎市場想像，預料對房地產市場的信心將造成不小的打擊。

有鑑於不動產放款集中度，6月底全體銀行平均是37.4%，相當靠近37.9%的歷史高點，以及截至7月底，銀行不動產放款平均比例為26.47%，甚至國銀7月底房貸餘額為10.65兆，再次創下18年來的新高，已連續3個月暴增逾千億元，年增率達到10.82%；再加上今年1～8月6都建物買賣移轉件數年增率衝高至27.5%，房價也持續屢創新高，成了央行本月理監事會議出重手針對房市進行調控的原因。

況且先前財政部、內政部也強化對新青安房貸的審查，因此政策因素導致市場對房市的信心出現明顯鬆動下滑的局面。

若以影響層面來說，顯然短期內除首購、都更危老與企業投資興建廠房不受影響外，換屋、投資、投機等其他房貸的申請門檻與難度皆提高，類型則以成屋首當其衝，而預售屋交屋的狀況也恐受影響，但商用不動產因有科技業者的自用性買盤支撐，故受到的波及相對較小。

整體而言，不同於今年上半年價量齊揚的房市盛況，下半年因政策的干擾將使市場氛圍有所轉變，觀望情勢較為顯著，致使住宅市場進入降溫期，交易結構轉為量縮、價格高檔震盪的格局。

畢竟央行連兩季調升存準率，持續壓縮銀行的放款量能，此次信用管制對公司法人、自然人、不動產開發商一律全部趨嚴。況且仍需留意部分新案房價進入高原期，高房價也考驗市場的接受度，以及部分新屋量體較大的地帶依舊需留意賣壓變數，加上國內仍有地緣政治因素，此對於買方的購屋決策依舊有影響。（作者為台經院產經資料庫總監、APIAA理事）