物極必反 房巿觀察4重點

房市多頭走勢即將結束！聽到這句話，很多人可能會直覺的說，又是哪個空頭總司令在喊話了！錯，這是某大上市建商近日的說法，而且有越來越多的業者開始有這種類似唱衰的論調，這會是另一次狼來了？還是個值得關注的警語呢？

今年來房市持續熱絡，各項統計指標及各地房價都一再創下新高，因而也衍生出各種市場亂象及假象，迫使央行不得不再度出手調控。由於這波房市多頭是在疫情當下，在多波打炒房的同時持續延燒，因此讓很多市場老前輩、空頭總司令們都看傻眼，甚至是看走眼，慘被這波牛氣沖天的多頭房市給「斷頭」。因此現在任何風險警示，或是任何的噓聲都會被當作馬耳東風，甚至還會被嗤之以鼻地說：「又是狼來了」！

然而就在一片看好聲中，在今年年度的股東大會中，終於看到、聽到有建築大老，有老牌建商跳出來唱反調了，最讓人吃驚的就是這一句：「房市多頭走勢即將結束！」這不是很掃興的事嗎！

是啊！往熱烘烘的Party當中潑一盆冷水，確實是很掃興，但這不是「外人」的說法！不妨也停下來聽一聽，看他們是怎麼說的，說的有沒有道理，綜合來看有四個重點。

一、房價漲勢一再收斂：這是一種見微知著的表達，房市買氣熱度還在，因此目前房價確實是還在漲，但漲幅在縮小，言下之意暗示著，多年沒有修正的房價漲勢，房價接下來可能會漲不上去、漲不動，接下來，然後呢？

二、壓低總價才能吸引買氣：在高漲房價前提之下，個人所得牛步化，購屋人與房價的距離只能以低總價小宅化來拉近，所以可以看到各地千篇一律流行起小宅，甚至已經出現建案縮小坪數到極限，奇奇怪怪的格局規畫也一再出現，就只為拉購屋者跨過購屋門檻，這也意味著，房市已經是在超挖底層的客源了。

三、使用新青安比重偏高：另一個超挖超挖底層客源的現象，是新青安房貸的使用比率接近4成新高，這些購屋者若不是有這套形同鼓勵投機的新青安，他們是買不起，也不敢買房子的，但政策走偏的結果，就是讓購屋人自行去面對五年後的不確定房市！怪不得最近各方都掀起檢討新青安的聲浪。

四、市場好到最好就會變壞：這句話簡單來用四個字來說就是「物極必反」，這也是建築大老最近的說法，現階段房市已到了景氣繁榮的階段，「在繁榮階段，經營者就要考慮什麼時候會反轉，因為所有的市場好到最好就會變壞！」

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