先買或先賣？ 2025年最佳換屋策略報你知
「先買後賣」還是「先賣後買」向來是換屋族最兩難的決定，限貸令上路之後，還是換屋的好時機嗎？永慶房產專家解答，第7波信用管制調降第2戶以上房貸成數，卻有條件排除換屋族，即使「有房有貸」也能不受限貸令影響，想爭取首購利率則要再滿足1條件！
「換屋族最關心的，就是我舊屋留著或賣掉有什麼差別？」永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，俗稱「金龍海嘯」的第7波信用管制，對非自住的購屋貸款設下高門檻，如果名下已有房且貸款尚未清償，再申請第2戶房貸成數降至5成，沒有寬限期，也不可利用舊屋增貸買新房，因此「留舊屋買新房」就要準備更多的自備款。
若是「賣舊屋換新房」只要與銀行簽署切結書，保證在第2戶房貸撥款後的1年內出售原有房屋，就能免除第2戶房貸成數5成上限，且享有寬限期。值得注意的是，專家提醒，「簽切結只是鬆綁換屋族的借貸限制，並不代表擁有首購身分，能夠享有首購優惠利率」，目前市場上針對非首購的房貸利率大約已升至2.5％至3％之間，因借款人信用條件與各家銀行核定而有不同。
至於簽切結書後，假使未能如期出售舊屋，恐怕被銀行追回貸款成數差額與取消寬限期，陳俊宏建議，民眾可諮詢專業人員，依照個人財務狀況與還款能力，來評定最合適的換屋計畫。
例如「先買後賣」不用擔心換屋的銜接期，但在舊屋貸款清償之前，要同時負擔2筆房貸，也可能會影響第2戶房貸的成數、利率與寬限期；即使簽切結書減輕影響，還有後續的賣舊屋期限壓力。如果借款人名下只有1戶房貸，選擇「先賣後買」雖然可以回復首購身分，享有最高借貸85成、最長40年還款期限的首購優惠，財務負擔較低，但需爭取搬家及找新房的時間。
「還有第三種情形，部分換屋族為避開第2戶限貸令且爭取首購優惠利率，會由配偶或其他家庭成員申貸。」陳俊宏提醒，房屋買賣需課徵房地合一稅及土地增值稅等稅率，若想符合「2年內自住重購退稅」資格，則要注意：房地合一稅的重購退稅，可使用配偶名義出售或購得房屋；但土地增值稅的重購退稅，買房與賣房的登記人須為同一人，才符合資格。
