「金龍風暴」衝擊到何時?四大指標搶進房價甜蜜點

「金龍風暴」衝擊到何時?四大指標搶進房價甜蜜點
「金龍風暴」衝擊到何時?四大指標搶進房價甜蜜點

回顧2024兩極的房地產市況:上半年「熱烘烘」,下半年卻因為限貸令、央行的幾波信用管制,瞬間變得「冷颼颼」。展望2025房市,買氣究竟會一蹶不振,還是恢復生機?

文/黃健誠

還記得2024年上半年的房市熱況嗎?當時考慮買房的小林(化名)想到預售屋市場上走動走動,看看預售建案的行情。於是在土城某建案的網站留下聯繫方式後,隔了好一陣子才接到代銷電話,劈頭就問:「你預算多少?」小林回答了一個數字,代銷冷淡回答:「我們這邊的最小房型賣完囉!」隨即掛上電話。

小林納悶,難道現在上千萬的房子如此好賣嗎?連代銷都擺出高姿態。不過,2024年10月情況又截然不同了,數家代銷業務客氣打電話,熱烈邀請小林看房,但他現在不想看了。

從小林的例子可發現,2024年的房市,上半年與下半年宛如夏天與冬天兩個極端季節,甚至「冷還要更冷」。

銀行、央行接連出手,房市急凍

2024年上半年,房地產市場還一片熱鬧氛圍。然而,銀行限貸令7月開始發酵,再加上央行在9月中祭出第七波信用管制,房市在下半年迅速急凍。

從近幾月的六都買賣交易移轉棟數來看,7月為26555棟、8月24527棟、9月22817、10月19643棟,急凍的狀況,從一路下滑的數字可見一斑。

日前央行總裁楊金龍赴立院備詢時,曾提到第七波信用管制措施不會「高高舉起、輕輕放下」,是否再推第八波信用管制措施?值得觀察。

楊金龍指出,目前民眾對房市上漲的預期心理已經停止,希望2025年中可慢慢下修價格。

針對2025年的房市價量預估,消基會董事暨房委會委員張欣民表示,預期2025年房市將是「量縮價跌」格局,但下修幅度仍視央行打炒房力度而定。

不過,在房市真正下修之前,張欣民觀察,房市第一線的業者與銷售人員已感受到濃濃寒意,甚至有許多案場「等嘸人」,與上半年部分建案看房要排隊的熱況,呈現兩極差異。

科達建築董事長賴建程表示,觀察2024年10月建案來人量,約減少四到五成,成屋委賣物件也增加不少。整體房市成交量皆大幅縮減,甚至全台的建商都將推案延緩,原本928檔期或第四季準備推出的新案,幾乎都往後遞延。北部更有準備開案的廣告招牌拆除,單月買氣急凍。

不過,賴建程也觀察,11月剛性買盤的看屋者已逐漸回籠,自住買方也多了議價空間,但目前多數區域房價仍持平,呈現量縮價平趨勢。

房價預期下修3~10%不等

從央行態度及業者的第一線感受來看,房市的確有下修可能性。張欣民認為,以目前情況來看,初估約有5~10%的下修幅度。

賴建程則表示,這波打炒房政策真正的發酵時點,可能出現在2025年上半年,預估下修幅度是3~8%不等。當房市續冷,成屋物件量持續增多時,就有機會出現房價甜蜜點。

整體而言,專家都認為,2025年上半年房價有下修空間,房市呈現震盪盤整。賴建程表示,從政府打炒房政策頻頻,到央行第八波房貸信用管制醞釀中,不動產業者跟自住客都哀鴻遍野;另外,也受到《銀行法》72條之2的「不動產天條」影響,房貸放款幾近滿水位,即使一般購屋族也申請房貸不易,交易糾紛不少,市場多不希望央行再出手。

至於房市會怎麼走?賴建程指出,目前多數建商購地保守、推案延後,2025年可望是建商交屋潮高峰,市場成屋釋出量必定持續再攀高。

張欣民提到,2025年上半年將延續目前房市的冷清氛圍,不過,下半年自住、剛性需求的民眾可考慮置產。預期下半年可因價格下修,而出現遞延性買盤,恢復些許買氣。

不過,雖然房價預期有下修空間,但若從區域觀察,賴建程提到,由於通膨及營建物料成本墊高,房價還是難以大跌,而量體較大的重劃區,可能會出現較大下修幅度。

對有剛性需求的自住客而言,現在也可以慢慢看房議價,有價格考量的首購族,可往量體大的重劃區比價,以低總價產品為首選。

張欣民建議,目前房價還沒出現下修,因此建議想買房的民眾「還沒鬆動、不要激動」,不用急著出手,先觀望一個季度,屆時若有喜歡的物件,可以「大膽出價」,從開價八折開始試探賣方態度。

如果民眾決定在甜蜜點出手進場,賴建程也說,地段、交通、建設、人口仍是購屋不敗四大指標。

在雙北地區,新北市包括板橋、新莊、三重、永和、新店等區,仍是購屋熱門區域;北市則以松山區、信義區、中山區等為主。

中小坪數是主力,成交量有機會回穩

2025年上半年,將是房市見真章的時刻。賴建程表示,建商在房市政策調整下,除了審慎控管財務,也得審視調整自家產品組合;都更、危老將持續成為政府力推的政策主軸,「都更危老案、大型市地重劃案,將是建商未來推案的大方向。」

整體而言,市場仍是青睞中小坪數、低總價的自住產品,估計仍以17~23坪、26~35坪,總價2000萬以下、2500~3000萬元區間,為未來的推案主力。

面對房市榮景丕變,張欣民認為,在第七波信用管制前,房市有「隨便買、隨便賺」的氛圍,甚至出現集資買房、愈早買賺愈多的感受。不過,在市場氛圍改變後,或許能讓民眾對房地產存有風險意識,長遠來看,有助於提升房市的整體健康度。

賴建程也說,長期而言,對房市抱持謹慎樂觀態度,因為首購族剛需仍在,也是目前銀行首重族群。而打炒房政策是希望將不動產貸款資源,優先提供給名下無房的首購族群。

其次,換屋族群的購屋需求仍在,房市基本剛需買盤也有穩健支撐,加上境外資金匯回專法,首批台商回台資金目前已解禁,將有超過千億元資金流至房地產,以及AI技術發展、供應鏈移轉等領域。因此,看好未來台灣經濟面表現,2025房市成交量體有機會逐步回穩。

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