【特別企畫】房事卡關？行家帶你看懂2025房市關鍵

2024年股市和房市都創下了新高，對投資大眾來說，開心之餘也難免有些擔心，尤其對想要購屋、換屋的人來說，不僅是因為房價屢創新高，為了打壓房市，央行祭出了一波波的信用管制措施，其中前不久公布的第七波信用管制後，市場上更是哀鴻遍野。針對最近的房市的問題，《Yahoo TV X 永豐大戶之夜》節目中，主持人吳怡霈邀請了樂居創辦人李奕農、三立財經台INEWS高毓璘主播一起來探討。

針對今年房地產狀況，樂居創辦人李奕農提到以今年國泰全國房價指數來看，無疑是漲勢最兇猛的一年，各地平均有10%以上的漲幅，最高的地區還可來到30%，而之所以會漲這麼多，他認為跟股市創新高、新青安貸款的實施、台積電在中南部設新廠這三個原因有關。

央行推出信用管制 買房越來越難

李奕農提到過去的打房政策，主要是針對賣屋獲利所得來課稅，有獲利才課稅，另外就是要求大家要長期持有，避免短線操作，這些都符合大家的認知，所以往常這些措施剛出來時雖然會短暫的抑制房價，但過了一段時間後似乎就被大家遺忘了。今年央行所推出的措施反而是比較長遠的一些規劃，並且與房地產的金流有關，如此一來造成銀行在面對民眾申請房貸的資格審核越來越嚴格，而這樣的影響可能會持續1年，甚至更長的時間。

李奕農進一步表示，由於銀行的錢受到管制，這樣會產生兩個效應，一是精準升息，房貸的利率目前大約是2.5~2.8%之間，若是換屋，第二戶的房貸利率更會來到3%以上，所以一旦換屋就要繳比較高的利率，讓不少人望之卻步。第二個效應則是貸款成數降低。目前市面上很多預售屋的拆款表都只估7成，而且還不一定能貸款成功，這表示想買房的人就要準備更多的自備款現金。這兩個效應無疑都拉高了買房的門檻，讓人覺得買房越來越難，要換房更是難上加難，甚至市場上前陣子還出現了一波預售屋的解約潮！

換屋比首購還難？

第一間房子也是買在內湖的高毓璘主播分享到，她當初選內湖的原因主要也是因為離公司近，那時對房子也不太懂，主要就是看採光、裝潢、環境不錯等很表面的因素就買了，而且10多年前的時候貸款還算容易。但這幾年因為跑財經的關係，開始對房地產有些了解，也比較知道接下來換房子的時候，該如何挑選適合自己的房子，只是沒想到現在想換房卻變得這麼困難。

相比大部分的首購族可以使用新青安貸款，對換屋族來說就沒這麼好康了。吳怡霈和高毓璘其實都有想換屋的念頭，只是詢問了銀行後發現，不僅貸款的成數可能只有6成，利率也會更高，讓兩人多少都打消了想換屋的念頭、傾向保守觀望。

展望2025 房市預測2好3壞

由於央行的這些措施，讓市場許多人對於買房都抱持著觀望的態度，這樣的影響會持續到明年嗎？房價有可能因為這樣就往下修正？李奕農認為，明年房市可能會有2好3壞的現象，首先從多方契機的面向來看，由於供給量低、新青安貸款也還會持續，這兩點都有支撐房價的作用，3壞則是房價短期內依然處在高點、買方的衰退而導致交易量萎縮、銀行放貸款從嚴的問題仍在，會影響到房市明年的波動。

不過除了以上這五點會影響房市之外，他也特別強調不能只看2好3壞，其實還有一個最大的影響因素：經濟成長。如果經濟成長的情況良好，這一波波信用管制對房市的影響就會有限。以央行已經公布的明年經濟成長率預估來看，雖然比今年的3.82%低，但明年的預估值是一季比一季好，經濟成長一路呈現上升的趨勢。另外，景氣領先指標目前看起來也是一路向上，這都表示景氣好，大家口袋就有錢，因此有買房意願跟能力的人依然會成為房價支撐的力量。但反過來說，萬一股市大跌，以台灣股市和房市連動性高的狀況來看，房價也會受到影響。

對於吳怡霈和高毓璘和所有想換屋的人來說，明年的房價不太可能一下子就崩跌，但的確是有可能微幅的修正。李奕農提到，以往實價登錄是地板價，屋主或建商賣房時可能會往上加，但明年有可能實價登錄會是天花板價，賣方會往下微調，但幅度可能不太讓人有感。根據過往的經驗，以成屋和預售屋的推案量來看，當景氣不好時，預售屋推案量會減少，成屋的量會增加，而成屋的量一多，建商因為有壓力就比較會願意主動降價。所以，若想要有比較明顯的房價下修空間，可能要等整個經濟不景氣了兩三年之後，原本的預售屋都變成屋了才比較有可能。

買屋換屋，挑選有訣竅

高毓璘分享自己的購屋經驗時提到，經過這幾年對房地產的了解後，接下來換屋的重點會首重在未來的增值性，以長遠性的目標來挑選。李奕農補充，買房應該不是感性的買自己最喜歡的，而是理性分析挑選缺點最少的，這樣的房產才具有未來性，不僅有增值空間，要轉手也比較容易。

對於未來一年想要買房或是換屋的朋友，李奕農建議：不要用持分的方式、跟著政府的政策走、避開危險的重劃區這三個大方向。

不要用持分的方式主要是因為這樣一次就會用掉兩個人的首購貨新青安的額度，相關代書手續費等也都是直接乘以二，並不划算。而跟著政府政策走這部分，他特別建議大家若符合新青安條件的人，一定要去申請，利率差異的部分絕對很有感。至於想要換屋的人，其實可以考慮先賣再買，這樣就能符合新青安的條件。此外，根據過往的經驗來看，若是在房市熱絡期買在比較外圍的重劃區，往往可能會面臨較高的賠錢風險，所以也提醒大家別被一些假議題的建設藍圖所影響了選擇。

除了三大方向之外，李奕農還有幾個購屋的建議，包含儘量選擇需求大於供給的區域，像是科學園區、高鐵站附近或以發展成熟的區域。而公寓的四、五樓，旅遊地產、只有地上權的房子和已隔成套房的產品則是相對的地雷區，最好別下手。

買房不是當屋奴，而是退休計畫的一環

把買房當作是強迫儲蓄，這是高毓璘對於自己買房的看法。她認為除了有自己的房子會有安心感之外，買房也是儲蓄的一種，而且未來可能還有增值的空間，雖然背房貸的壓力很大，但換個角度也可以當作是在準備自己的養老金，所以她鼓勵要趁年輕的時候，勇敢買房。吳怡霈也提到，現在房貸的前幾年可以先償還利息就好，所以可考慮把原本要用來償還本金的資金先用來投資ETF等，尋求穩健的獲利，如此一來還能減輕房貸的壓力。

有些人會想說就是需要貸款了，哪裡還有多餘的資金呢？這時候不妨可以考慮理財型的房貸。以永豐銀行的理財型房貸來看，將已經償還給銀行的本金和利息變成你可以再度靈活運用的資金，而且隨借隨還，有動用才會算利息，這樣在資金的運用上就會比較有餘裕。雖然大家都希望房價不要再漲了，不過與其被動的等待房價下跌，不如主動創造多獲利的機會，讓買房的夢想早日成真！