【爆詐房市】想當房東買下帶租約屋 他面對前屋主爛攤 嘆：「別買頂樓加蓋屋」

【文／Remi】買屋收租是很多人退休後的理財規劃，一來是看中收租的投報率高於定存，有利可圖；二來是房租可抵付房貸，只要備足自備款，往往收入可以大於支出。但若購買帶有租約的收租屋，盡量以單純家庭是整層出租為主，隔成多間套房出租的形式，不但管理複雜，鄰里關係也存在風險，加上密集住宅的消防安全顧慮等等，最好避免這類產品。

原屋主與鄰居交惡 急降價轉售

小李從年輕時考上公職後，就一直在公務單位服務，收入穩定投資保守，直到年屆退休後，才想用退休金多買個不動產來當個包租公，幻想著輕鬆騎腳踏車收租的美好畫面；且不少同事都有類似的規劃，收益也都還不錯，讓小李興沖沖地跟進，買下一間位在新北市中和區的公寓頂樓投資屋。

該房公寓4樓+5樓總計隔成8間套房，都附帶有租約，房仲業者推薦投資這類房屋最便利，有現成租約租客，馬上就可以收租金，不用再辛苦地招租找房客，投報率算算有4%左右，頗有吸引力。

房仲業者告知小李，近年建築法規趨嚴，現在都不准再頂樓加蓋，因此這類產品很稀有、很搶手，再加上這間並沒有報拆紀錄，屬於安全的收租屋，小李看過租約後證實有租金收入，租期也都還有1~2年不等，雖然單間的租金都不算高，但是屋主也挺阿莎力的，算是很好議價，開價折了12%很快就成交，小李不疑有他便簽下合約，正式成為房東。

當一切都看似很順利在進行時，沒想到噩夢很快降臨，首先是樓下住戶很不客氣地通知，因為頂樓加蓋危及公共安全，要請新北市建管處來拆違建套房，小李頓時傻眼不知所措，後來與鄰居協調，才發現原來原屋主與鄰居相處不睦，樓下住戶要求原屋主要負擔公寓的定期清潔打掃費用，以及更換大門，樓梯間油漆粉刷等等，原屋主協調不成還與樓下住戶大吵一架，住戶揚言要舉報，原屋主眼看搞砸了，才會降價速速脫手。小李為避免擴大事端，只好對樓下住戶提出的需求照單全收，又花了一筆錢。

屋況家具老舊 房客會拖租

另一個問題是屋況，當初購買時因為租客使用中，並未進屋查看，後來其中一位房客搬走後進屋整理，才發現屋況很老舊，年久失修還有壁癌問題，家具也很陳舊，所以單間租金才會比較便宜，現實狀況跟小李當初的美好想像不同。最後是收租問題，管理8戶不大容易，每戶交租的時間不同，有些房客還會三不五時拖欠租金，每月都要反覆催繳，這些瑣事讓小李很頭大，深深感到房東之不易，一點都不輕鬆。

樓下鄰居問題算是花錢了事，短時間內已安撫；屋況問題比較棘手，房客使用中很難分別一間間維修，要一起維修也要等租約都到期，房客清空後才能重新裝修，時間要等、錢要花，又是一個意料之外；最後房客收租部分，小李聽從朋友建議，找包租代管業者從中協助處理，可以幫忙收租金、基本居家維護等等，讓他不用直接面對房客，這樣很好，也算是有解。

小李最後表示，頭都洗下去了，只好硬著頭皮一個個處理問題，如果讓他重來一次，他會選擇整層住家收租屋，不會再找這種公寓頂樓隔間套房，並會要求入內看屋，最後再請包租代管業者協助管理維護及收租，或是加入社宅房東，還可以請領補貼，省時省力省心。業者建議如果有帶租約，還是要換約較為穩妥，所有權利義務關係比較單純，銀行貸款也比較好取得。

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