億元豪宅買對位置才能賺！天母屋主11年賺逾3千萬、這兩地水岸豪宅只能認賠…專家拆解關鍵3原因

同是豪宅卻有兩樣情！2025年天母首筆億元豪宅交易出爐，指標豪宅「國泰天母」，1月成交中高樓層戶，總價2.38億元，共220.8坪，換算單價為139.3萬元。前一手屋主於2014年以2億611萬元買進，持有11年轉手，帳面上增值3189萬元。 然而，根據實價登錄，新北市淡水河畔景觀豪宅「頤海大院」，中高樓層戶別於去年1月以總價1億1880萬元轉手，前手屋主預售購入價為1億2883萬元，認賠近千萬元。 中和華中橋西側重劃區，去年5月河岸第一排的「遠雄左岸香榭園」低樓層戶，以7350萬元成交，屋主以7900萬元取得，賠售金額也達550萬元。

台灣房屋朗居天母加盟店協理洪浩庭表示，成交的「國泰天母」為前棟戶別，面陽明山，享高樓層景觀，這次成交單價139.3萬元屬合理行情。

該社區成交最高單價是2021年、1樓戶以每坪156.8萬元成交，主要是因1樓擁有私人庭院，享有戶外獨立空間，因此有高價表現。

買天母看中學區 有地緣關係及醫院

台灣房屋集團趨勢中心進一步統計，近2年天母億元豪宅交易狀況，2023年共計25件，2024年為27件；2023年成交均價121.8萬元，2024年提高至134.8萬元，增幅達10.7%。

2023年成交單價最高的社區是「仰哲」每坪143.7萬元，去年是「華固天鑄」每坪178.4萬元居冠。

▲天母豪宅有在地客層。

洪浩庭指出，天母大多數買方都有地緣關係，或是看重天母有美國、日僑學校等學區優勢，為了孩子就讀學校的需求而置產。加上，附近有榮總、振興醫療院所，不少在地天母人鍾情這裡的居住環境，因此仍會就地換屋、做退休宅等規劃。

淡水多休閒用 有3原因影響身價

至於淡水豪宅為何賠售？台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，水岸豪宅有景觀加持，身價往往高人一等，入手屋主多半規劃為休閒度假宅，或對區域有地緣關係的客層，買盤相對侷限，轉售價格也較難突破。

他分析，影響豪宅身價漲跌幅度有幾個原因：

1. 樓層差異。景觀豪宅高低樓層視野條件懸殊，低樓層增值幅度不如高樓層。

2. 坐向差異。部分景觀豪宅各面向的景緻不同，主打水案景觀的豪宅，若有戶別面後巷或街景，價值也會有差異。

3. 裝修差異。豪宅坪數大，裝潢花費高，是否需大規模改裝，對買家成本將造成頗大的起伏，轉手價值並非都落在同一條水平線。

高檔進場買豪宅難賺 囤房稅2.0有稅負壓力

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，新北兩筆賠售的景觀豪宅，前屋主入手時間介於2012~2015年間，正是上一波豪宅房市高檔。

加上，豪宅10多年來都受央行限貸箝制，主力客群之一的私法人，在平均地權條例修正案上路後進場也受限，導致現今豪宅買盤出手相對保守，也使上一波高點進場的屋主轉售獲利空間遭壓縮。

她指出，去年台北市甚至有豪宅轉手價格較前次大減逾4千萬，相對之下，新北豪宅的賠售金額還只是小巫見大巫。

此外，豪宅的房屋稅稅基較高，多金屋主通常也擁有多處房地產，5月開徵的囤房稅2.0，將使名下有多戶豪宅的屋主稅負加壓，因此部分豪宅屋主不排除適度讓利，將手中資產汰弱留強，除了可為稅負減壓外，也能達到活化資金的效果。

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