名家論壇》徐佳馨／總裁的第八波來不來？

[NOWnews今日新聞] 不過就是上個星期，央行總裁楊金龍在受立法院財委會進行專題報告時，對是否會有第八波選擇性信用管制有了些說法，其一是認為第七波選擇性信用管制已經達到「放款不要太過集中於不動產」、「讓第一次買房的民眾比較容易拿到資金」、「反轉民眾對房價上漲的預期心理」等三大目的。其二是目前房價已經出現滯漲，央行會持續觀察。

從這些說法推敲，縱然可能有第八波，但時間點並不會落在第四季，最快的時間應該落在明年上半年，會有這種推論，一方面是房價數據並不會那麼快反應，二方面是經歷第七波選擇性信用管制的折騰，至少房市表現看起來安分守己，在一片歌舞昇平下，若是選擇今年第四季就把更激進的政策工具上膛，一旦有意料之外的發展或市場波動，央行恐怕把自己陷入進退兩難。

央行有這底氣，主要是在客觀現實上，第七波已經將自然人第二戶購屋貸款最高成數由六成降為五成，自然人名下有房屋者之第一戶購屋貸款不得有寬限期，已經大幅降低民眾使用不動產槓桿。去槓桿的任務就交棒給金管會與各銀行，無論是承做不動產放款，抑或是租賃公司放款給建商等等，對央行來說，面對川普上台，要讓台灣這艘扁舟在不確定的大環境中穩健前行，是比對付房市更值得費神的所在。

在央行的三大前提下，會惹火央行的三大警鐘，首先是利用首次買房身分，以自用之名行投資之實的個案出現；其次是業者搶地創價等動作頻頻，市場買氣還持續加溫，其三是房價不跌反漲。目前看來，前兩者雖有個案，卻都還在忍受範圍內，觀察近期信義房價指數，雙北市十月份的數據顯示大台北房價指數下滑，尤其以新北市跌幅最大，達到2.55%，雖說是受到季節性市場疲軟、利率政策等因素影響，卻也一定程度顯見政策輪番上陣已有初步效果，時至年底，未來幾個月若還能有預售交屋換約潮、寬限期滿沒得換約屋主的降價助攻，準購屋人還是有機會撿到一點便宜。

至於坊間某些網路傳說認為台灣房市進入跌價循環、房價腰斬等等，以目前台灣在中美貿易戰與AI戰中撿到槍的狀況來看，不容易複製當年台商出走、產業掏空的時代背景，加上預售市場以「延長交屋時間」當作替代槓桿，極有可能發生的狀況會是預售市場因為付款優勢讓價格持續穩健，成屋市場受限頭期款與銀行鑑價限制，價格難以再創新高，演變成除非特殊個案有以現金全額付款的買家出手，不然很難創價的「新舊兩樣情」。但無論如何，這些狀況都只是預期，一旦出現任何的政經局勢轉變，市場的發展不是誰說了算。

總之，接下來的一個半月，在建商不推案、房仲看著辦、買賣雙方拉鋸戰的情境下，可說是台灣房市的「垃圾時間」(Garbage time)，到了明年初各銀行有了額度，只要有人不做妖，市場應能緩步回歸正軌，但如果演得不夠到位，被央行發現群魔亂舞，恐怕大家都要把皮繃緊點了。

●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理

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