【專欄】洛杉磯野火重創:美國房地產投資信託基金表現韌性
文/蔡鎤銘(淡江大學財務金融學系兼任教授)
引言
2025年初,洛杉磯縣爆發了歷史上最具破壞性的野火之一,席捲大片土地,造成數千居民流離失所,經濟損失慘重。這場災難涉及高額的重建成本和租賃市場壓力,但美國房地產投資信託基金(REITs)的整體表現卻出人意料地穩定。根據多方數據與專家分析,REITs因其多元化資產配置和對區域風險的分散,展現了韌性。
野火的經濟與社會影響
洛杉磯縣此次野火覆蓋面積超過25萬英畝,摧毀了超過1萬棟建築物,其中許多位於聖塔蒙尼加(Santa Monica)和馬利布(Malibu)等高端住宅區。
洛杉磯縣此次野火覆蓋面積超過25萬英畝,摧毀了超過1萬棟建築物,其中許多位於聖塔蒙尼加(Santa Monica)和馬利布(Malibu)等高端住宅區。這些地區的房價中位數超過200萬美元,受災影響尤為嚴重。根據私人氣象預測機構 AccuWeather的估算,此次大火的經濟損失總額介於1,350億至1,500億美元之間,包括保險賠付、基礎設施重建及未承保損失。摩根大通進一步指出,僅承保損失就超過200億美元,創下加州歷史新高。
這場災難不僅影響當地經濟,也給居民生活帶來巨大挑戰。數十萬人被迫撤離家園,其中許多無家可歸者尋求臨時住處,租賃市場需求急劇攀升。美國不動產資料分析公司柯斯塔集團 (CoStar)集合式住宅分析部門主管萊比克(Jay Lybik)表示,災後的租金漲幅預計達到8%至12%,而重建和修復的時間可能延續數年。火災對當地基礎設施的損壞也增加了後續恢復的複雜性,公共服務的恢復需要投入更多資源。
重建和修復的時間可能延續數年,對基礎設施的損壞也增加了後續恢復的複雜性。
房地產市場的壓力
野火直接導致洛杉磯地區的房地產市場陷入混亂。美國一家從事網際網路房地產交易、經紀服務的Redfin 公i的統計數據顯示,截至1月12日的四週內,洛杉磯地區的新上市房源同比下降了2.5%,而待售房屋成交量則減少了4%。專家認為,這種趨勢主要由於房屋受損以及買家對災後地區的不確定性心態所致。同時,由於大量災民尋求租賃物業,租賃市場的壓力進一步增大,許多房東調漲租金。
目擊者的描述則為這些數據提供了人性化視角。洛杉磯地區的房地產經紀人蘇珊·布朗(Susan Brown)指出,她已接到多位失去家園者的詢問,甚至有災民表示願意支付溢價以迅速找到新的居所。這種租賃需求激增的情況進一步改變了當地市場結構,租金上漲成為無法避免的趨勢。
然而,專家們也提醒,此次野火的影響並非均勻分佈在整個市場,災區之外的房地產交易仍然活躍,特別是遠離高風險地區的郊區物業需求出現了成長。一些家庭甚至選擇離開高風險地帶,轉向地理位置相對安全的地區,這也可能在未來改變洛杉磯房地產市場的結構。
REITs的表現與應對策略
雖然洛杉磯地區的災後經濟壓力顯著,但美國房地產投資信託基金的整體表現相對穩定,尤其是擁有多元化資產組合的公司。例如,專注於西海岸物業的埃塞克斯不動產信託 (Essex Property Trust),在洛杉磯縣擁有超過11,000個公寓單位,鄰近的橙縣則有超過6,000個單位,這兩個地區約佔其總收入的30%。儘管野火的範圍廣泛,Essex報告其物業尚未遭受直接損失,並正在密切監控事態發展。
從股票市場的角度看,Essex過去一年股票價格成長了約10%,過去五年的成長率達到34%,目前的股息收益率維持在3.6%左右。派傑投資銀行(Piper Sandler)分析師Alex Goldfarb指出,Essex具備強大的市場定位和租金成長潛力,特別是在南加州等高需求地區。這類REITs的成功部分歸因於其靈活的資產管理策略和對災害風險的有效控制。
另一方面,其他領域的REITs,如專注於物流設施的普洛斯(Prologis Inc)也受益於洛杉磯港口的貨運需求。儘管野火對住宅市場影響明顯,但商業物流設施受到的波及較小,甚至隨著經濟活動的恢復,需求有可能上升。這反映出REITs資產類別多樣化的重要性,使其在面臨地區性災害時更具韌性。
長期影響與展望
此次洛杉磯縣野火暴露出氣候變遷對地區房地產市場的長期影響,這對投資者和政府都是一個警醒。REITs的經驗顯示,多元化投資策略和風險管理對於應對災害風險至關重要。專家建議,未來REITs應更加注重評估地區性氣候風險,並將更多資金投入低風險地區的基礎設施與物業。
此外,隨著重建工作的推進,洛杉磯的住房供應短缺問題可能進一步惡化,這將推高租金和房價,對低收入居民造成更大壓力。當局需要提供更多援助計劃,例如建造經濟適用房和提供租金補貼,以減輕災民的負擔。同時,城市規劃的更新和災害防控能力的提升,也將是未來的重要課題。
結語
儘管洛杉磯縣野火對當地經濟和房地產市場造成了嚴重破壞,但美國房地產投資信託基金的表現依然堅韌,展現出良好的抗風險能力。Essex Property Trust等企業的成功再次證明,多元化的資產組合和強大的風險管理策略是抵禦區域性災害的關鍵。隨著災後重建工作的展開,市場結構將面臨一定程度的重塑,投資者和政策制定者需要從中汲取經驗,為未來做好更充分的準備。
※作者註:本文所提供的觀點僅代表作者個人見解,並不構成任何投資建議。讀者在做出任何投資決策之前,應自行評估相關風險,並尋求專業意見。作者對於因使用本文內容而導致的任何損失或損害不承擔責任。此篇文章展示了如何從災難中看見市場的韌性與機會,同時也提醒我們,氣候風險已成為投資決策中不可忽視的重要因素。