科技業成商辦買氣主力 台灣轉型人工智慧島 北士科企業淨零總部備受青睞

文／陳之亮

在景氣表現升溫以及科技業需求旺盛帶動下，國內商用不動產與土地買氣明顯增溫，根據國際商仲第一太平戴維斯統計，今年第三季全台單筆交易金額3億元以上的大型商用不動產交易案，總金額達到567億元，季增率高達121％，年增率176％，寫下20季以來最大交易規模。與此同時，累計前三季交易總金額達1249億元，年增率33％，成交規模是升息以來的新高。

細看數據，科技業是商用不動產買氣最大推手，其中今年前三季商用不動產交易金額累計達到1249億元，科技業以566億元位居最大買方，第三季科技業為投入商用不動產總金額為399億元，占比達整體7成，本季前五大交易之中，前三筆全由半導體囊括。

據了解，雖然目前央行採取緊縮市場資金與加強信用管制等措施，但企業自用需求為今年商用不動產主力買方，貢獻超過六成五的交易，因此對於市場衝擊則有限，整體買氣與國內外景氣連動性較強。

打造台北科技走廊 北士科吸科技大廠進駐

科技大廠布局台灣，不僅搶人才，還要搶地盤。其中，北投、士林過往就吸引了華碩、和碩、英業達等台灣電子大廠青睞設點，加上關渡科技園區帶動下，形成重要科技產業鏈。科技巨擘Google也將進駐捷運劍潭站旁全新頂辦，作為北台灣第六座據點。

產業動能往北銜接北士科，除了擁有產專用地規劃，匯聚AI智慧應用、數位技術服務產業聚落，園區內更制定綠建築指標規範，符合企業未來永續需求。未來金仁寶即將進駐，打造55樓高的複合式商辦大樓，加值區域發展未來發展潛力外，更帶動中下游企業陸續進場。

據了解，北士科定位為「智慧跨域園區」，由台北市政府主導開發，被視為北市最後一塊重劃區，總面積達768.5公頃，是台北科技走廊的最後一塊拼圖；區內規劃預計為AI技術、生技醫療與智慧創新等產業的科技聚落，預期帶動周邊產業群聚鏈結，牽動台北科技走廊AI轉型全面升級。

第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄分析，對於進駐企業而言，北士科未來開發完成後，市容整齊一致，且都是辦公用途為主，相較內湖科學園區與南港地區，不會有生產使用的低矮廠辦、廠房與新穎辦公大樓錯落的市容。

據了解，目前已有中鼎工程、友華生技、叡陽資訊進駐；仁寶電腦、康舒科技、新光人壽等企業龍頭也超前部署，積極布局北士科開發黃金期。根據第一太平戴維斯統計，北士科目前包含已完工、興建與規劃中的商辦，預計總體的商辦供給量體將超過15萬坪。若單純就潛在新供給量體跟台北市其他商圈相比，已知的新開發量體超過內湖科學園區，僅次於南港與台北車站周邊兩個商圈。

除了科技走廊的產業聚落群聚效應之外，在區域環境上，北士科屬於擁有難得濱水環境的休閒商務區。包括新洲美段鄰北士科無堤水岸遊艇碼頭、高綠覆環境，吸引了達麗、潤泰、華固、璞真、遠雄、宏普、聯上等龍頭建商插旗，得天獨厚的高端住宅區條件，未來區內住宅案陸續完工，遷入人口將帶動新洲美段商業動能成長。

淨零排放示範區 北士科成ESG浪潮受惠者

值得一提的是，北士科也是台北市政府所推動的凈零排放示範區，對於區內開發案的建築規劃，在符合永續與減碳的目標上，都有更加嚴格的規定，包括綠建築證明、基地綠覆率、電動車停車位的留設比例，甚至對於較具規模的開發案，會進一步要求提出智慧科技運用計畫。這樣的區域發展概念，更容易吸引對於永續有一致理念的企業進駐。

易境永續設計顧問執行長何宗翰表示，在世界重視ESG的浪潮下，以台灣的綠建築認證來說，涵蓋層面相當廣，其中又以節能減碳為主軸，因其在認證過程中，需要進行許多節能設計，幫助用戶減少碳排放，舉例採用LED燈具、提供綠電、裝置高效率空調等，此外也包含節省水資源、使用環保材、雨水回收等，與環境相關的永續策略。

對於企業來說，進駐綠建築商辦，對於減碳、落實ESG相當有幫助，這也符合世界趨勢，他也建議，企業要進行永續政策，首要之務就是先盤查自家碳排量，藉此了解和同產業企業相比，自己的碳排是否符合標準，下一步才進行減碳策略，按照步驟往下走，自然能夠達成永續目標。

簡而言之，企業為了落實ESG，自然會去挑選能夠為自家企業節能減碳加分的大樓進駐，作為企業辦公總部使用。而對於外商企業來說更是如此，何宗翰直言，雖然對於外商來說，是否進駐符合ESG的辦公大樓自律高過他律，但在很實際層面的是，許多投資基金在挑選投資標的時，會自動跳過ESG表現不佳的企業選擇。

也就是說，要想吸引外商、高端企業，一棟能夠符合環境保護（E，Environmental）、社會責任（S，Social）的商辦大樓，才能夠在商辦汰舊換新的趨勢下贏得先機。而對多數建造商辦的開發商來說，為維持自家建案的競爭力與品牌力，永續節能也已被視作標配，藉此因應企業對ESG要求。

打造淨零企業總部 成企業迎碳排挑戰助攻手

事實上，台灣淨零碳排碳費預計將於2025年申報實施、2026年開始徵收，未來企業如何應對碳盤查將為首要任務。面對永續趨勢、國際綠色供應鏈等需求，制定淨零減碳策略勢在必行。中小企業為滿足供應鏈或銀行要求，自願性碳盤查更是關鍵第一步。

對此，不少商廠辦開發商都嚴陣以待，以北士科新洲美段的『遠雄商舟』案為例，不只基地面積達1763坪，總銷百億元，是區段規模最大商辦案，同時也是以永續為主軸，助攻企業備戰碳成本，定位為打造未來的淨零企業總部。

遠雄房地產行銷經理蕭文星指出，該案除了有候選綠建築黃金級認證，也以建築能效2級協助企業未來在綠色授信獲取附加價值，盼助攻企業邁向淨零轉型；1樓規劃770坪綠帶規劃，串聯北士科濱水商務圈，賦予更健康、舒適、通透的工作場域。

「『遠雄商舟』早在2019年就進行整體規劃，當時ESG熱潮尚未如同現在火熱，遠雄就已經看見未來趨勢。除了綠建築認證外，舉例來說，我們在空間規劃上，將過去相對處於陰暗角落的茶水間，另外單獨設計了有採光的共享空間，區域內同時有洽談桌椅，讓企業員工辦公室不再拘泥於辦公室。」蕭文星表示。

除此之外，他也提到，『遠雄商舟』在18樓規劃了共享大型會議室，作為公共設施，供整棟大樓的用戶使用，「原因是我們認為，未來進駐的產業將以高科技業、生技業等高產值行業為主，這些企業主多數更照顧員工，他們將員工視為寶貴資產，因此特別多預留了可供員工休憩的空間，藉此符合用戶需求。」

蕭文星特別提及，『遠雄商舟』的綠化設計，未來進駐的企業不管屬於中大型客戶或是配合的廠商，承租或購買，因使用具綠建築認證的辦公室，對於企業的永續報告書都具加分作用。「我們在辦公空間上，也都規劃了陽台及綠色植栽，且是每一個戶別都有設置，這對於企業的淨零碳排也有加分。」

在商辦供不應求、台商回流及企業擴張下，商用不動產交易持續熱絡，頻開紅盤。美商捷寶開發台灣分公司近日砸近17億元，分二次掃走『遠雄商舟』12戶房地及60個車位，創今年北士科最大筆商辦交易案。除美商捷寶開發外，『遠雄商舟』今年以來交易大案不少，包括凌群開發5月1日以5.47億元，買下4戶房地、20個車位；力鋼工業7月5日以5.53億元，買入4戶房地、20個車位；兆芃國際投資也斥資11.28億元，掃入8戶房地及40個車位。

據了解，『遠雄商舟』坪數規劃分170坪、200坪，以及整層775坪等三種格局，訴求濱水經濟新灣區願景，今年4月甫正式登場，已吸引上述科技大廠帶頭卡位搶進，預計明（2025）年年中完工交屋。

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