需求面4大利多2025底子「硬」 林正雄:房市仍有黃金20年
[周刊王CTWANT] 中華民國不動產聯盟總會23日召開年終記者會,聯盟總會理事長林正雄表示,今年9月下旬央行驟然實施第七波信用管制,導致今年房市呈現虎頭蛇尾,來不及因應,求貸無門,讓今年房市成為「最錯愕的一年」。不過他也認為1998年以前出生,現年25~45歲的購屋主力族群登場,再加上超過30年屋齡的房子共占全國56%,每年還有19.1萬棟房子邁入30年屋齡,舊換新需求不間斷,因此「房市將迎來20年黃金時代。」
林正雄認為現在需求面仍有4大利多,包括購屋主力人口持續登場、家戶結構改變家戶數增、建築技術提升喚起購屋需求,以及都市防災刻不容緩。其中,1998年以前出生的人,介於25~45歲的購屋主力人口,共有692萬人。雖然人口進入負成長,但以購屋主力45歲族群,推估後續20年,平均每年34.6萬人將準備購屋,出生率低目前只影響嬰兒用品、婦產科需求下降,但房市將進入黃金20年。
再看家庭結構的改變,2015~2024年的10年間,人口減少7.8萬人,戶數卻稱增加82.7萬戶,因為每戶自3.1人降至2.5人,家戶數仍持續增加中。
另外建築技術的進步,以及屋齡老化,市場還有舊換新的需求。林正雄進一步解釋,1999年的921大地震,讓2002年完成修法提高建築耐震係數,目前全台屋齡20年內的住宅僅24%,超過7成住宅都不符合耐震設計。
根據不動產資訊平台數據,全國10年內新成屋共113萬棟,占12%;11~20年屋齡110萬棟占12%,21~30年屋齡有191萬棟,占21%,31年以上屋齡則有516萬棟,占55%。林正雄表示,這10年每年進入都更預備軍,也就是屋齡邁入30年的住宅就有19.1萬棟,「但每年新成屋完工核發使照量只有約10萬戶,所以是供不應求。」
展望2025年,房市將維持「價穩量縮」格局,因此聯盟總會預測房市代表字為「硬」,意旨面對挑戰,不動產業將展現「硬實力」,因台灣房市擁有家戶數增加與安全宅換屋需求的「房市硬底子」,消費者也懂知曉置產抗通膨的「投資硬道理」、不動產同業更以創新因應綠色通膨衝擊,專注於永續品質與服務展現「產業硬實力」。
林正雄也表示,國內建築業因應ESG趨勢,碳費、電價、物價蠢動、原物料價格居高不下的困境,房地產就是將土地與建材加工而成,雖然國際原物料行情非政府所能撼動,但「建築用地」與「容積率」供給正是政府最能影響房價的權柄。反觀全國平均屋齡33年的狀況下,屋齡超過50年的住宅即占比13%共124萬棟。那個在全國統計空屋率9.32%占比中,有多少是屋況不良的「無效供給」?建請政府全面檢討住宅的需求與真正的「有效供給」,並針對缺乏供給之區域予以擴大,才是紓緩房價漲幅的良方。
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