房貸壽險懶人包!申請房貸時,銀行推房貸壽險「貸款沒繳完就離世、剩下銀行繳」一定要買?優缺點總整理
雖然很高興買下了人生的第一間房,但是在財務上還有接踵而來要考量的部分,買房不只是房價,延伸的費用還包括一次性的費用與持續性的費用。
除了頭期款,買房還有哪些隱形成本?
申請貸款被詢問買房貸壽險,什麼是房貸壽險?哪些人適合買?
額度平準型房貸壽險 vs 額度遞減型房貸壽險 vs 一年期保證續保定期壽險,3種房貸壽險各有哪些優缺點?
【文/洪哲茗, 邱茂恒】阿杰與我在 2019 年相識,當時新婚的阿杰有著穩定的工作,雖然常聽人家說要買房置產,但是對他來說,並沒有非常足夠的動力。儘管如此,在進行全生涯財務規劃時,阿杰還是將買房這件事放進人生目標中,而且給自己設定 1 年內要完成。
我問阿杰為何這麼做?阿杰說:「我希望這麼做,可以督促我完成買房這件事。」但是規劃完成後,阿杰並沒有非常積極地開始找房子。
2020 年年中,適逢疫情,不管是股票或是房地產市場,都有相當高的不確定性。我除了鼓勵阿杰加碼投資之外,也請他開始多多留意中意的房子,此時通常是適合買家出手的時機。這次阿杰聽進去了,他開始搜尋、看房,並且鎖定目標,準備出價。
事前規劃,堅守預算的底線,買到千萬理想房
後來阿杰跟我分享,當他下了斡旋跟屋主談的時候,原本已經出價到 1,000 萬元,但是屋主還是一直希望阿杰加價。
阿杰:「其實我本來是想再加價上去的,因為真的蠻喜歡這個房子。但當時想起我們規劃時設定的預算是 980 萬元,再加上20 萬,已經是把添購家具的預算都加上去了。如果屋主還要我加價,我也只好忍痛放棄了。沒想到僵持了一陣子,屋主可能覺得我真的沒有空間了吧,所以就成交了。」
對阿杰來說,因為有事先做過規劃、擬定預算,讓他得以堅守底線,感覺好像省了一大筆錢似的。每次聽到客戶這樣回饋時,身為顧問心中不免有一絲絲的得意,算是一點小小的成就感吧。
雖然很高興買下了人生的第一間房,但是在財務上還有接踵而來要考量的部分,我再一一詳細跟阿杰說明。
仲介費、房屋稅、地價稅...除了頭期款,買房還有哪些隱形成本?
買房不只是房價,延伸的費用還包括一次性的費用與持續性的費用。
一次性的費用像是仲介費、契稅等交易費用,銀行貸款也會有開辦費用等等;持續性的費用則包括房屋稅、地價稅、管理費等等,而貸款的銀行通常也會要求我們為房子投保住宅火險。
這些事項網路上都容易搜尋得到,在此就不多提了。
10年內換房注意!房地合一稅最容易被忽略
另外從財務的觀點來看,比較容易忽略的是房地合一稅,畢竟不是當下會發生的稅費。
舉例來說,如果在 10 年內有換房需求,就要注意是否會有房地合一稅的問題。如果滿足自住連續滿6 年以上的條件,就可以有 400 萬的免稅額度,對大多數的自住需求來說,應該相當夠用了。
另外,如果房子是由小換大的話,也還有重購退稅等優惠,這些也都是要留意的地方。
不過稅務的問題相對更複雜,建議還是找專業人士諮詢後,再做相關的決策。
什麼是房貸壽險?一定要買嗎?2情境評估
第二個要檢視的會是壽險保障需求。畢竟,如果我們心愛的家人都住在這個房子裡,一旦負擔房貸的經濟支柱突然發生意外,失去了收入來源,難道忍心看著家人被迫搬離嗎?
所以現在申辦房貸時,銀行也會詢問是否要購買房貸壽險。阿杰購屋後,由於另一半的收入比阿杰低,如果少了阿杰的收入,是難以負擔貸款的。從這點來看,阿杰確實「可能」有房貸壽險的需求。
不過先別急,我們來看看以下 2 個情境:
⑴ 若阿杰不幸身故時,那麼妻子就把房子賣了,回到娘家去住。賣掉的房子價款扣除掉貸款後,剩下的錢就給妻子繼承,減輕她的生活負擔。
這個情境下,房貸可由房子本身的價值支應,此時阿杰不見得需要增加壽險額度。
⑵ 若阿杰身故後,希望妻子可以安心住下去,那麼他就該考慮增加壽險額度。
所以,我們不斷強調,在購買任何商品之前,首先要思考的是需求。以阿杰的例子來說,先思考的問題應該是:一旦阿杰身故,妻子的應對方式會是什麼?來決定是否要將房貸餘額納入保險需求,並且評估需要多少額度,而不是閉著眼睛就直接投保。
畢竟,購買保險固然可以提高保障,但也有要付出保費的成本,務必精打細算,才不會浪費我們辛苦賺來的每一分錢。
如何選擇房貸壽險?與定期壽險有何不同?3種方式優缺點一次看
如果要提高壽險額度,目前主要有三種方式可供選擇:
⑴ 購買「額度平準型」房貸壽險
⑵ 購買「額度遞減型」房貸壽險
⑶ 購買「一年期保證續保」定期壽險
前兩者通常是申貸銀行與保險公司合推的專案,方便房貸戶選擇,若選擇一次繳清保費(就是常聽到的「躉繳」),通常銀行也願意增貸,讓房貸戶分期攤還保費。
不過,房貸的餘額會隨著逐漸攤還而下降,除非有其他的考量,不然購買「額度平準型」房貸壽險,並不符合經濟效益。
以阿杰的例子來說,假如他購買 500 萬的「額度平準型」房貸壽險,一旦阿杰在貸款期間身故,那麼妻子就會獲得 500 萬的理賠,但是事實上貸款中後期,阿杰的房貸餘額是遠低於 500 萬的,阿杰就必須為這高於需求的保障,付出較多的保費。
所以,較理想的方式,是購買「額度遞減型」房貸壽險,或是購買一年期保證續保的定期壽險,逐年檢視調降壽險額度。
前者購買方便,通常跟銀行申貸時,也可以增貸保費,逐年攤還;但缺點就是保費需一次繳清,額度調整缺乏彈性。
例如阿杰如果提前清償部分貸款,保險額度並不會跟著下降,等於也是多購買了高於需求的壽險。
而購買一年期保證續保的定期壽險,可隨時依我們的需求調整,較為彈性,搭配其他人生階段的需求綜合考量,例如孩子的出生等;但缺點就是必須定期做調整,才能發揮最經濟的效益。
舉例來說,阿杰購買一年期保證續保的定期壽險,一旦妻子辭世或離婚,壽險需求就消失,可直接解約;又或者阿杰夫婦有了孩子,即使房貸餘額已經下降,但壽險需求並未下降,反而可能還上升了,此時就不需要調降壽險額度,甚至還要提高。
三種房貸壽險比較
項目 | 「額度平準型」房貸壽險 | 「額度遞減型」房貸壽險 | 一年期保證續保定期壽險 |
估計保費* | 躉繳65.9萬 | 躉繳30.4萬 | 年繳2.2萬 隨年紀增加而提高 |
優點 | 保障額度高 | 保費較平準型便宜 | 保費較平準型便宜保障額度具彈性 |
缺點 | 保費高保障額度缺乏彈性 | 保障額度缺乏彈性 | 必須定期檢視 |
以上以 35 歲男性、保險期間 20 年、房貸金額 800 萬試算(保費參考某公營行庫專案),比較三種房貸壽險,供大家參考。
祝福有買房需求的人,都能像阿杰一樣,安心、開心擁有心目中理想的房子。
《重點摘要》
1. 買房事前規劃:事前評估好買房能力,避免無力負擔。
2. 買房所有成本:除了房價外,各類成本也都要一併考量,才不會顧此失彼。
3. 選擇房貸壽險:購屋後重新評估自身壽險需求,選擇正確的房貸壽險方案。
作者簡介
洪哲茗/財務顧問˙作家
目前是定方股份有限公司的財務顧問,擁有國際特許財務分析師CFA證照,曾經擔任過銀行交易室主管。從理工科系轉攻商科,重視數據分析,已協助上百人進行財務規劃與諮詢。
邱茂恒(查爾獅)/財務顧問˙講師˙作家
我是定方股份有限公司的財務顧問,也是國際認證理財規劃師CFP,專長為個人與家庭的收支、保險、投資、財務諮詢與規劃,並擔任相關講座講師,致力於財商觀念的推廣。
☆本圖文摘自幸福文化《頂尖財務顧問的48堂財商素養課:收支X保險X投資,人生4階段富足全攻略》