永慶限貸令懶人包！掌握 2025年最佳換屋策略！
財經中心／綜合報導
「先買後賣」還是「先賣後買」向來是換屋族最兩難的決定，限貸令上路之後，還是換屋的好時機嗎？永慶房產專家解答，第七波信用管制調降第二戶以上房貸成數，卻有條件排除換屋族、繼承者，即使「有房有貸」也能不受限貸令影響，想爭取首購利率則要再滿足1條件！
在「限貸令」的影響下，許多換屋族面臨是否賣掉舊屋或保留舊屋以換購新房的選擇，這兩者的差異對貸款條件有重大影響。永慶房屋契約部資深經理陳俊宏指出，第七波信用管制對非自住購屋者設立了更高的貸款門檻，若名下已有房產且貸款未清償，再申請第二戶房貸，成數會被限制在5成，且無寬限期，也不能利用舊屋增貸來購買新房，因此「保留舊屋」需要準備更多的自備款。相比之下，如果選擇「賣舊屋換新房」，只需與銀行簽署切結書，保證在第二戶房貸撥款後的1年內出售舊屋，就可以免除第二戶房貸成數5成的限制。但需要注意的是，簽署切結書僅能放寬借貸限制，並不意味著可以享受首購優惠利率。目前市場上針對非首購的房貸利率大約在2.5%至3%之間，且會根據借款人信用條件與各家銀行的核定有所不同。
陳俊宏詳細解析了三種常見的換屋策略：
先買後賣
這種方式無需擔心換屋的銜接問題，但可能需要同時負擔兩筆房貸，並且可能會影響第二戶房貸的成數和利率。此外，若未能按期出售舊屋，還會有賣舊屋的壓力。
先賣後買
這種方式可恢復首購身份，享有最高85%借貸成數及最長40年還款期限的優惠，財務負擔較低，但需要時間來搬遷並尋找新房。
永慶房屋限貸令懶人包。（圖／翻攝永慶房屋）
配偶或家庭成員申貸
部分換屋族為了避開第二戶限貸令和爭取首購優惠利率，會選擇由配偶或其他家庭成員申貸。但需注意，房地合一稅的重購退稅可以使用配偶名義，但土地增值稅的退稅則需保持買賣登記人為同一人。
此外，對於繼承取得的房產，這類房屋不會受到第七波信用管制的限制，除非購買高價住宅，否則不會影響新增房貸。而共同繼承的房產若面積小於40平方米，還可保有首購身份。永慶房屋提供的「買房安心貸」服務，針對這些限制提供專業建議，並與多家銀行合作，提供量身訂製的房貸方案。陳俊宏也將於12/21(六)下午15:00至17:00在東區「混市集」開設諮詢站，免費解答有關限貸令的問題，歡迎民眾前來諮詢。
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