繼老飯店之後…摩鐵多重優勢 成建商獵地新寵

歷經三年的新冠疫情，國內旅宿業面臨營運困境，就連十多年前紅極一時的汽車旅館（又稱摩鐵、Motel），因建築老舊，周邊環境變化大，加上飯店、商旅和共享民宿的競爭，近年來成為建商、開發商鎖定的目標，專家分析，由於摩鐵的面積大、拆除成本相對低、產權單一等因素，還有危老重建的加持，又不受購地貸款限制，掀起一波摩鐵獵地潮。

回顧國內摩鐵的發展史，最早大概從1980年代開始，最為人所知的時期，則是2000年左右，尤其是Wego精品旅館堪稱產業推手，住展雜誌發言人陳炳辰表示，摩鐵的發展與整個社會環境、休閒娛樂有關，以及週邊商圈的特性，如台北市林森北路上的條通商圈所具有的特殊性，使得摩鐵或戀愛旅館在當時十分盛行。

旅遊型態、交通運輸今非昔比 摩鐵成夕陽產業

陳炳辰指出，隨著休閒娛樂產業出現變化，國旅不再興盛，海外旅遊蔚為風潮，大眾運輸工具改變，還有少子化、不景氣和通膨等多重因素影響，加上來台旅客減少、疫情帶來的衝擊等，摩鐵產業每況愈下，同時面對飯店、商務旅館的價格戰，以及Airbnb等線上平台競爭，使得摩鐵逐漸沒落。

摩鐵具備的特性，與先前搶搭改建潮的老舊旅館頗為相似。陳炳辰補充，標準的摩鐵具「一房一車庫」規格，過去因都會區腹地較小，許多摩鐵的地點不會太好，少數蓋在市區精華地段，大部分則靠近交流道的地方，當整體區域逐漸發展後，摩鐵的價值跟著水漲船高。

危老加持、建商青睞 摩鐵成老旅館翻版

台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中分析， 近年來幾乎鮮少聽到新蓋的摩鐵，尤其政府在2016至2017年祭出《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，只要老舊、危險的建築物就能申請，建物經過土地及建物所有權人100%同意，且無面積限制，即便小基地也能申請，而單一產權的摩鐵跟商辦堪稱最佳標的物。

陳定中觀察，扣除寸土寸金的台北市，散落在全台各地的摩鐵，每一處面積至少400、500坪起跳，且產權相對單純，若非經營者所擁有，就是當地的大地主、大家族持有土地，相較於產權複雜的集合式住宅，整合時程和速度快。

陳定中說，危老重建的容積獎勵上限是40%，建商多半會符合退縮建築、無障礙環境、耐震設計和綠建築開發等，就能拿到25%至30%的獎勵，相當於土地面積放大1.4到1.5倍，況且，摩鐵的建物樓層最高到3層，拆除成本相對低，相較其他集合住宅的拆除經費，至少可省下一半的成本，成為市場上奇貨可居的物件。

摩鐵獵地潮近尾聲 要看「這誘因」能否延續

陳定中指出，統計2020年初到2021年間，號稱摩鐵聖地的台中市，就出現11筆相關交易案，總成交金額近180億元、總地坪數直逼1萬坪，而當中有4案位於七期新市政中心，而新北、宜花、南二都等地區一併計算，也有10多間的摩鐵被建商或開發商收購。

不過，危老重建條例的時程獎勵將在今年5月11日完全歸零，將由規模獎勵正式取代，是否於2027年正式結束仍是未知。陳定中認為，這一波的摩鐵獵地潮已經進入尾聲，除非政府要延續危老條例或下調都更門檻，在政策的搭配下，才有機會再掀起一波改建潮。

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