AI帶動商用不動產買氣！交易金額達1,539億元！
財經中心／綜合報導
AI應用推動科技產品需求成長，2024年台灣經濟成長率與出口表現亮眼，帶動商用不動產市場買氣，根據第一太平戴維斯統計，截至12／9日，2024年大型商用不動產交易金額達1,539億元，比去年同期增加8%，寫下近十年來第二高紀錄；土地交易方面（大型土地與地上權），雖然9月起受到第七波選擇性信用管制衝擊，前三季的狂熱買氣，推升全年土地交易達到2,327億元，年增率達到90%。整體而言，商用不動產與土地的市場動能都較去年強勁。
今年，商用不動產市場以廠房需求為主力，全年成交金額達709億元，占總交易量的46%，遠超過過去中美貿易戰期間台灣廠商大規模回流購廠的金額。半導體產業成為廠房市場的最大買方，購廠總金額接近395億元，其中台積電和台灣美光分別投入178億元和81億元，購置新竹、台南與台中的廠房。
廠辦市場則排名第二，全年交易金額為369億元，占比約24%，與去年持平。此類交易主要來自科技業對自用辦公空間的需求，例如台達電購置南山人壽瑞湖大樓、一銓購置新潤新北知識產業園區的預售廠辦等。專業投資機構也積極投入廠辦市場，富邦1號REITs便以17.4億元收購昌益科技產業園區的廠辦。
科技業連續兩年成為商用不動產的最大買方，全年投入金額達700億元，其中65%集中在廠房，30%投入廠辦。由於產能擴充的迫切需求和高昂的營造成本，科技業購地自建廠房的比例已逐步下降。區域選擇方面，科技業更看重園區的群聚效應與完善的配套設施，廠房交易集中在台南和新竹，而廠辦則以新北市和台北市為主。建商是第二大買方，全年投入金額達303億元，主要投資對象為老舊辦公大樓、餐廳、廠房和校區，並且多家建商合作開發以分散風險。隨著土建融放款未見放寬，市區老舊建物仍是大型建商的焦點。
大型商用不動產投資金額統計。（圖／翻攝第一太平洋戴維斯）
土地市場經歷劇烈波動，今年年初隨著預售屋市場回暖，建商的購地動能迅速回升，第三季更創下單季土地交易金額超過千億元，但隨著央行在9月底實施第七波選擇性信用管制，土地市場熱度急速降溫。全年建商購地金額為1,600億元，較去年大幅成長，並主要集中在台中、桃園和高雄，其中台中以562億元位居首位。
保險業則異軍突起，成為土地市場的第二大買方，全年投入218億元，主要集中於桃園的工業土地。台灣人壽、台新人壽與國泰人壽都積極購置工業用地，並提升在開發型不動產中的比重。第一太平戴維斯指出，隨著不動產投資管理辦法修正草案的出台，預計明年保險業在不動產投資上的最低投報率門檻將從2.97%降至2.545%，而若央行未降息，2026年後這一數字有可能逐年上升，這將促使保險業更多集中在收益率較高的工業不動產領域。
第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，近年商用不動產市場以科技業自用需求為主，與出口表現密切相關。儘管全球地緣政治與貿易壁壘增加不確定性，AI供應鏈的增長有助於穩定經濟，預計2025年台灣經濟成長率將達3.29%。明年，科技業的產能擴充需求將持續，現有廠房成為主要關注焦點，後續需求將轉向周邊廠辦與辦公空間。在投資市場方面，由於貸款緊縮，短期內投資者將保持觀望，市中心物件供應有限，價格將穩定或緩漲。大型投資人則會轉向租金回報率較高的物流倉儲或工業廠辦市場。
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