桃園成交驟減 核心區仍具魅力

桃園市近年因交通便利、人口流入穩定，成為房市熱點。然而，隨著政府919打房政策實施，房市熱度明顯降溫。業者觀察，桃園市場成交量減少，來人量至少下降了4成至5成。核心地區如經國、藝文特區、小檜溪及中路等重劃區，仍為桃園市場的主要支撐，但在打房政策後，來人量從每周超過3、40組銳減至20幾組，市場氛圍不如以往。

政府919政策對桃園市場的影響不可忽視。尤其在貸款面向，新聯陽總經理特助葉志豪指出，銀行在審核房貸時對於申請者的收入條件變得更加嚴格，收入未達百萬者甚至可能無法貸到7成。過去部分建商採用訂簽5％的策略，如今也被央行鎖定。

「桃園房地產市場的來人數量近來銳減。」葉志豪直言，目前市場的來人數已下降，成交單價亦因政策影響而趨於保守。然而，品牌與產品力成為買家選擇的核心因素。以國泰的「GRAND PARK」為例，該案位於桃園中路重劃區的核心位置，總銷金額接近60億元。基地面積逾千坪，規畫為2棟建築，62坪與67坪產品，強調戶戶擁有景觀資源。「這案子面對風禾公園，占據了核心的C位，成為桃園市場標竿之作。」

高CP值產品 吸引客戶關鍵

葉志豪強調，全球豪宅的最高價值通常來自於「公園第一排」，而「GRAND PARK」正是如此。風禾公園面積達1.45萬坪，這樣的景觀資源提升了產品附加價值。此外，該案公設規畫有泳池與高端會館，公設比僅33％，提供實用的生活空間。

葉志豪分享了另一個案子麗寶小檜溪的「南法莊園」。該案分3期開發，每期總銷約30億元，目前第一期接近完銷。「這個案子產品力突出，例如挑高3米5、零走道設計與高效利用的方正格局。」他認為，高CP值的產品特性是吸引客戶的關鍵。

葉志豪認為，個案能否在市場中脫穎而出，取決於配套設施、品牌影響力、產品特色與高CP值。在抗跌性方面，桃園的正核心區域如小檜溪與藝文特區因生活機能完善、交通便利，價格支撐力較強。而中路重劃區因快速連接國道2號，也吸引不少外地客戶。

值得注意的是，桃園仍具有「房價凹陷區」的優勢，與雙北及新竹相比，價格相對親民。葉志豪指出，雙北每坪房價動輒高達80至90萬元，讓許多年輕人望而卻步。相較之下，桃園以每坪40至50萬元的價格吸引不少北部通勤族，形成穩定的購房需求。

璟都也指出，台北市百萬單價、新北市第一環頻頻挑戰每坪90~100萬元大關，緊鄰桃園的新北市林口也出現多筆8字頭單價紀錄，甚至新竹也出現9字頭成交紀錄，相對而言，極具發展潛力的中路特區成為購屋首選之一。

新青安、首購戶 占近4成

璟都建設總經理高林鋒表示，桃園大部分地區，以自住型的客戶比較多，以璟都旗下個案來說，新青安客戶比有占到3至4成，首購客戶也約3成到4成，璟都創業以來代表作「璟都中路大苑」，總銷約100億元，扣除店面後已銷售成數約7成。實價登錄均價每坪逾50萬元。

展望新的一年，高林鋒表示，明年璟都推案按計畫進行，規畫推出4案，總銷達100億元，包括：桃園莊敬路、大園、草漯、大溪。

桃園在六都中是人口移入最多的城市，擁有高鐵、捷運與國道客運等完善交通網絡，吸引台北工作族群居住。葉志豪表示，約2至3成的購房者來自雙北，尤其是希望在房價與生活便利性間取得平衡的年輕家庭。隨著交通建設的持續發展，桃園的地理優勢將進一步提升，為市場注入更多活力。

外界關心政府連續打房下，建商處境，高林鋒認為，歷經過去幾波景氣循環，只要是永續經營品牌建商，影響有限，但幾個朋友結盟成立的一些投資型建商，遇到不景氣，股東不願繼續投資就會出現問題。

總結來看，儘管919打房政策對市場帶來挑戰，但桃園以其相對低廉的房價、便捷的交通與穩定的人口增長，仍具備長期發展潛力。在品牌建商的推動下，核心區域的亮點個案將成為市場復甦的重要引擎，也為購房者提供更多選擇。桃園房市的未來，仍值得期待。